投資マンションで売却損を出さない為に!少しでも高く売る方法

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投資用のワンルームマンションを売却するにあたって、残念ながら売却損を出してしまう方が一定数いらっしゃいます。

そもそも投資用のワンルームマンションは損をするタイミングで売却しなければ、売却損は確定しません。

 

つまり、価格が下がっているときに売却しなければ、売却損は出ません。売って初めて損失が確定するのです。

 

じゃあ売らなければ損失は確定しないの?となりますが、その通りですね。売らなければ損失は確定しないので、売却損という概念もありません。

 

ただし、収益を生まない物件(空室ばかりの物件)を所有すると、経費ばかりがかかってしまい、長期で所有すればするほど損失が膨らんでいく物件が存在するのも確かです。

 

なので、場合によっては、売却損を出してでも物件を売却することが、正しい選択となる場合もあります

 

そんな最悪な状況の時に、少しでも物件を高く売るためにしなければならないことを見ていきましょう。

 

とにかく入居者をつける

これが何よりも最優先です。なぜなら入居者のいない物件は中古ワンルームの売買取引でかなり敬遠されてしまうからです。

以前にこちらの記事でも書きましたが、投資用のワンルームマンションを売却する際には、仲介でエンドユーザーさんに売却するよりも、ワンルーム専門の買取業者にお願いしたほうが高い価格で売れる場合も多くあります。

 

その物件を業者に買い取ってもらう際に、業者は買取した物件を再販売するわけですから、その物件が銀行からどのくらいの評価を受けられるのか、金融機関に対して「評価出し」を行う訳ですね。

 

その評価出しを行うためには、現状いくらの賃料が取れているのかが必須の情報となります。空室の場合だと、そもそも賃料が取れていないので、募集賃料をもとに評価出しをしなければならないので、評価出しの際に不利になってくる可能性があるんですね。

空室の物件を業者が買い取る場合は、その周辺の相場や同じ物件の賃料相場などを調べて、「最低でもこの賃料なら入居を付けられるだろう」という計算をもとに物件を買い取ることになります。

 

最悪のことを考えてできる限り低い賃料設定で買い取り価格を計算するのは、業者の立場に立てば当たり前のことなのです。

 

適正な家賃で、立地の良い物件を所有していれば、そもそも長い期間空室になってしまう可能性は低いです。だからこそ都内の中古ワンルームはオーナーチェンジが多いわけですね。ただし、オーナーチェンジでも注意しなければならない点はいくつかありますので、気になる方は以下の記事を参照してください。

www.tokyo-1r.com

 

ただし安すぎる賃料で入居者をつけるのは逆効果。

では、直ぐに入居者をつけるためにとにかく相場より賃料を安くしよう!と安易に考えてはいけません結局は、現状の取れている賃料から買取価格の査定を出される訳ですから、賃料が低ければその低い賃料から価格を出されてしまうので、買取価格も安くなってしまうのです。

ではどうしたらいいのでしょう。

結論から言います。ADを多く付け、入居にかかる初期費用(敷金・礼金)を出来るだけ安く設定しましょう。

入居がつかない場合は以下のステップを必ず確認してください。

www.tokyo-1r.com

 

家賃1000円に対して、買取査定は約20~30万円変わる。

例えば家賃8万円の物件があったとしましょう。その物件の所在地にもよりますが、例えば利回り5%が物件買取の最低ラインだと考えてみましょう。

 

8万円×12カ月=96万円/年間

 

これがこの物件から得られるの年間家賃収入です。ではこの物件を買い取るにあたって、利回り5%を確保しようと思うと、

 

96万円÷5%=1920万円となります。

つまりこの1920万円が買取価格となるわけですね。

 

 

では、仮に家賃が8.1万円の場合はどうでしょうか。

8.1万円×12カ月=97.2万円/年間

この物件を同じように利回り5%で買い取る場合、

97.2万円÷5%=1944万円となります。

 

つまり家賃が1000円違うだけで、買取価格に24万円の差が出てくるわけですね。

 

この理論でいくと、家賃が高ければ高いほど、買取額も高くなります。もちろん基本的にはそうなんですが、あまりに相場から大きくかけ離れた賃料だった場合には、その限りではありません。

 

ワンルームマンション投資おいて、物件周辺の賃料相場は一律○万円!と決まっているわけではありません。「○万円から△万円程度」といったようにある程度の幅が存在します。だからこそ、相場賃料の範囲内でどれだけ高めの賃料で入居者をつけることができるのか?が非常に大切になってくるのであります。

 

まとめ

売却損を出してでも物件を売却したい!ということは相当切羽詰まった状況であると考えられます。

ワンルームマンション投資に関しては、よほど立地や管理の悪い物件でもない限り、入居者さへいれば、持ち続けることでいつか損益分岐点を迎えることとなります。

もちろん中には、経費ばかりがかかって、持っていても全く収益を生まない爆弾のような物件があるのも確かです。

そうでない限りは基本的に所有することをお勧めしますが、どうしても売却したい!ということであれば、ADなどで少し身を削ってでも若干高めの賃料設をするのも1つの手ですね。

 

 

 

 

 

 

 

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