ワンルームマンション投資で1階の部屋を買ってはいけないたった1つの理由

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投資用ワンルームマンションを購入するにあたって、区分マンションだと何階の物件を購入すればいいのか?という疑問をお持ちになったことはありませんか?

例えば、新築のワンルームなどをデベロッパーから購入する場合は、販売中のお部屋の中から好きなものを自分で選ぶことが可能です(残り最終1部屋などの状況を除き)。

基本的にマンションは上層階に行けば行くほど価格が高くなっております。なので、1階のお部屋に関しては一番価格が安く設定されている場合が多いです。

ただし、よほどの事情が無い限りは1階のお部屋を買ってはいけません。今日はその理由について詳しくお話ししていきます。

 

値段が安いので一見お買い得に見える

冒頭にも書きましたが、1階のお部屋は基本的に価格が一番安く設定されております。当然その分家賃も低く設定されているわけで、お部屋ごとの利回りはほとんど同じになるように価格設定されています(利回りに関してはこちらの記事を参照してください)。なので、毎月の収支プランはどのお部屋も大差ありません。

 

そうなってくると、皆さん「日当たり」や「お部屋の形、広さ」などでどのお部屋にするかを決められる訳ですが、正直言ってしまうと投資用のワンルームは画一的な造りの物件が多いので、あまりお部屋や設備に大差ありません。なので「この部屋がいい!」という風にもなりづらいんですね。

そうなってくると、価格が安い方が組むローン額も少なくてすむので、「じゃあ一番安いから1階でいいか」と安易な考えで1階のお部屋を購入する方も少なくありません。

確かに価格が安いので、いざローンを組むとなった時には、組むローン額が少ない方がリスクが低いと思われるかもしれません。

 

ただし、「価格が相場よりもめちゃめちゃ安い」などの場合を除いて、1階のお部屋はお勧めできません。その理由はたった一つです。

 

1階のお部屋は金融機関の融資を非常に受けづらい

このブログを当初の頃よりお読みいただいている方であれば、ご理解いただいていると思いますが、投資用のワンルームマンションを購入する場合、基本的に売り主の不動産業者の提携金融機関から融資をうけて物件を購入されるパターンがほとんどです。

そもそも仲介で投資用のワンルームを購入する場合には融資を受けることすら難しいという話は以下の過去記事の通りです。

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なので、やはり投資用のワンルームを購入するとなれば、やはり業者の売主物件です。

そして、業者が販売する物件というのは、提携の金融機関からしっかりと融資の評価を受けられる物件なのです。

以下の記事でもお話ししておりますが、投資用マンションの購入基準として「オリックス銀行から融資を受けられる物件なのか否か」という視点が非常に大切なのであります。

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新築物件であれば、1階のお部屋であってもオリックス銀行からの融資評価を受けて物件を購入することもできます。

ただし、それが一旦中古になると、途端にオリックスの1階のお部屋への融資評価が厳しくなるのです。イオン銀行などの関して言えば、1階のお部屋は融資評価すら出しません。

1階の物件でも問題なく融資してくれる金融機関といえばSBJやアルヒといった金融機関になってくるでしょう。

 

こちらの記事でも紹介しておりますが、SBJ銀行やARUHI(アルヒ)は金利が若干高めです。

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オリックスと比べると借り入れ金利差は1%~1.5%程度になります。そうなってくると、オリックス銀行を使って物件を購入する場合とSBJ銀行やARHUHI(アルヒ)を使って物件を購入する場合、その物件の利回りと借入金利との差(イールドギャップ)も1%~1.5%程度出てくることになります。

 

将来物件を売却すると考えたときに、オリックスやイオンで融資評価の出ない物件(1階の物件)を買ってしまうと、業者に買取をしてもらう際に、査定評価が大幅に下がってしまう可能性が出てくるのです。

 

なぜなら、業者側の立場で考えると、仕入れをしても融資を付けられる金融機関が非常に限られてくるので、それは即ち非常に販売しにくい物件ということになってしまうからですね。

 

投資用ワンルームマンションは物件選びも非常に大切ですが、それと同じくらいどの金融機関を使って物件を購入するかも非常に大切なのであります。

そして、提携金融機関で業界が成り立っているので、より金利の低い提携金融機関(オリックス、ダイヤモンドアセット、イオンなど)で融資を受けられる物件なのか否かが大切なポイントとなってくるのです。

 

なので、そういった意味でいうと、「1階のお部屋」は出口戦略(売却)を考えたときに圧倒的に不利になってしまうので、お勧めできません。

尾のように、営業マンの言われるがままに、または適当にお部屋を選んでしまうと、後で後悔することになります。

投資用ワンルームマンションを購入する際は必ず2階以上の物件を検討してください。

 

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