ワンルームマンション投資は儲からない?億万長者は無理!

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不動産投資で億万長者に!などの触れ込みのセミナーが最近非常に多いですよね。購入する物件にもよりますが、結論から言うと都心部の投資用の区分ワンルームマンションで億万長者を目指すのは正直厳しいです。ではその理由について今日はお話ししていこうと思います。

 

都心部の投資用ワンルームを今後数十件に拡大していくのは難しい。

都心部のワンルームの利回りは決して高くありません。その理由に関しては以前にもこちらの記事でお話ししています。

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簡単に言ってしまうと、築古や地方の物件になればなるほど利回りが上昇していく傾向にあります。行きつく先は総じて需要と供給のお話しです。

需要の少ないものはどうしても価格を安くしないと購入側に魅力的に映りません。だからこそ値段を安くしなければならないのです。そうなれば利回りは高くなりますね

その逆に都心部であればあるほど、人口も多いですし、空室率も少ないですよね?そうなれば誰しも都心で物件を持ちたいと思う訳です。そうなると需要が多いわけですから総じて価格が高くなってしまうのです。価格が高くなればどうしても利回りは下がってしまうということですね。

 

ワンルームマンション投資を始められる方は一般的な会社員や公務員の方が多いですから、そこまで多額の自己資金を持っている方も少ないでしょう。そうなると物件価格のほとんどをローンで賄う訳ですから、毎月の支払も多くなりますね。しかも都心の物件であれば利回りが高くないので、多くのキャッシュフローも当然見込めません。

 

今の時代であれば都心部のワンルームは長い時間をかけて、長期で運用していくのが基本であります。また、自己資金を全く使わないのであれば、キャッシュフローを出すのは厳しいですが、価格が非常に安定しているのでメリットとしては含み資産となってくるでしょう。

※含み資産の考え方については過去記事を参照してください。

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なので、最初から賃料収入のキャッシュフローのみで年収数百万!数千万!なんていうのは夢のまた夢のお話しです。

地方の一棟であれば、高い利回りのものもございますので、提案当初の段階では年間数百万のキャッシュフローが出ていたりもしますが、数年で破綻なんて言うこともザラにあります。現にその地方一棟のスルガスキームで苦しんでいる方からのご相談も非常に多いです。

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一棟で破綻しそうな方の相談は多く受けますが、区分(都心)のみの所有での破綻の相談はあまり受けたことがありません。

区分のワンルームは積算評価が出ずらい仕組みになっているので、買い足していくにしてもどうしても限界が来ます。

※積算評価については過去記事を参照してください。

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基本的にその限界値以上の借り入れはできないような仕組みになっております。なので、自分の信用レバレッジを超えられない分、破綻の可能性も一棟のスルガスキームに比べると低くなるわけです。

 

都心部の区分は一体何件まで所有できるのか??

一般的に都心部の築浅の区分ワンルームを保有する場合で考えていくと、場所にもよりますが1件当たりの価格は2000万~3000万が相場です。その程度の物件を買い足していくとすれば、大体5件~6件が限界値(年収600~700万程度)となってくるでしょう。

※ただし中には20件、30件所有している強者のかたもいらっしゃいますが。

金融機関としては1、2件目オリックス・ダイヤから入って3件目関西アーバン、4件目SBJ,5件目楽天といった感じでしょうか。

もちろんアルヒやイオンも上手く取り入れられれば、それ以上に購入できる可能性もあります。

物件を今後増やしていきたい方は、とにかく金融機関を使う順番が非常に大事になってきます。

いきなりアルヒなどで物件を購入してしまうと、今後の物件の買い増しに支障が出てくる可能性が高いので、金融機関の見直しが必要でしょう。ただし、お客様の属性的にまたは物件的にアルヒしか通らないような方であれば、致し方ありません。

アルヒで提案を受けられる方は以下の記事を参照してください。

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 もちろんそもそもの年収が高ければ、それ以上に物件を増やすことは可能ですし、何度も言いますが、投資用のワンルームマンションを増やしていく場合にはどの金融機関からどんな順番で融資を受けて物件を買い進めていくか?が非常に大事になってきます。

 

何を持って億万長者なのか?

冒頭でお話したように、不動産投資で資産〇億円!などど良く言いますが、たいていはローンを組んでいる額面をそのまま資産としてカウントして宣伝している場合が多いです。なので極端な話、一棟などで4憶、5憶のローンを組んでいればその時点で億万長者ってことになっちゃいますよね。

上記でもご説明しましたが、投資用の区分ワンルームで1憶程度のローンを組むことも可能ではありますが、全く自己資金を出さずにキャッシュフローのみで毎月数十万を得ることは正直難しいです。

だからこそ、長期で運用していく中で、含み資産を増加させていき、複数件を出来るだけ早い段階で所有しながら複利運用をしていくのが投資用ワンルームマンション運用の王道なのであります。

投資用ワンルームの複利運用については以下の過去記事を参照してください。

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売却で利益を出すにしても、繰り上げしてキャッシュフローを得るにしても、どちらにしても長期間の運用が大前提となります。

このことからも分かるように、投資用ワンルームマンションは短期間で儲かる話ではありません

 

まとめ

不動産投資ときくと儲かるイメージで相談をしに来るお客様も非常に多くいらっしゃったので、今回の記事を書きました。

不動産投資と一口に言っても戸建てからビルテナント、ファミリーマンションからワンルームまで様々です。

そんな中でもこのブログは区分のワンルームに特化しているわけですが、昨今の不動産への投資熱の高まりにより、射幸心を煽るような広告も散見されるようになりました。

そんな広告により、ワンルームマンション投資そのものが誤解されるようなことも多くなってきました。

絶対に儲かる!、必ず利益がでる!などといった業法違反の営業トークに絶対に惑わされないようにしてくださいね。

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