必読!ワンルームマンション投資/契約前のチェック事項と注意点11個!

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ワンルームマンション投資を行うにあたって、契約前にいくつも確認しなければならないことがあります。初めて投資用ワンルームマンションを購入される方ですと、なにをどうチェックしたら良いのか分からないと言うのが正直なところでしょう。

今回はそんな方の為に購入前のチェック事項(注意点)などをまとめておきます。

購入前に必ず下記の項目を確認してください。

投資マンション契約前のチェック事項と注意点

勧誘の入り口が突然の勧誘電話、路上名刺交換、路上アンケート

この時点で再考をお勧め致します。

前にもブログでお話しましたが、投資用ワンルームマンション業界では、未だに名簿屋から「名簿」を購入して片っ端から電話営業しているような業者も数多く存在します。

冷静に考えれば分かると思いますが、そういった業者は今後淘汰されることとなるでしょう。

なので、そういった電話営業がメインのワンルーム業者から物件を購入すると、今後数十年という長いお付き合いは難しいでしょう。

そうは言っても電話営業自体が禁止される法律や条例でもできない限りは投資マンションの電話営業が0になることはありません。

※その理由は以下の過去記事を参照してください。

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また、電話営業が厳しくなってきたので、路上で新人研修と称して名刺交換を迫ったり、路上でお住いのアンケートと称して最終的にマンション投資を進めたり、営業手法も少しずつ進化?(変化)しております。

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近年ではデート商法などもございましたので十分ご注意下さい。

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そして、あいも変わらずワンルームマンション投資の名物?である強引な押し売り商法も未だに存在するようです。

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購入する業者の提携金融機関

・オリックスと提携していない

・提携金融機関数が5以下

の場合は再考をお勧めいたします。

このブログで何度もお話していますが、投資用ワンルームマンションを売主業者から購入する場合、ほとんど全ての方が売主業者の提携金融機関を使って物件を購入することになります。

当然提携金融はいくつか種類があって、金利や融資条件も千差万別です。

なので、買う物件は全く同じでもどこの業者から購入するかで、金利が2%以上も異なる場合がありますので、ご注意下さい。

以下のような場合も注意してください。

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また、売主業者がオリックス銀行と提携していることは最低条件となります。その理由は以下の通りです。

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ローンパック

出来立ての不動産業者や過去にトラブルの多い業者は提携金融機関が少ないので、他の会社の提携金融機関を使って投資物件の売買を勧めてくる場合があります。もちろんそんなことを許してしまうと提携金融機関の意味が無くなってしまうのでご法度な訳ですが、隠れてやっている業者も今なお存在するようです。

詳細は過去記事を参照してください。

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簡単な見分け方としては、アプローチしてきた業者と売買契約書上の売主が異なるので直ぐにわかると思います。

 

担当者は有資格者であるか

投資用ワンルームマンションの営業マンはとにかく無資格者が多いです。

※これは過去記事にも書きましたのでご参照ください。

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なので、宅地建物取引士、FP2級以上を持っている営業マンが望ましいでしょう。売れれば何でもあり!的なノリの会社が多いので、こういった資格を地道に取得している時点でそういった方々よりはコンプライアンス意識も高いかと思います。

 

きちんとした投資用ローンを斡旋しているか

投資用物件を実際に住むという名目で自宅用の住宅ローンを使って購入させようとする悪徳業者が存在します。私の元にこの件で何件も相談がきておりますので、今なおこの手法で物件を販売している業者も少なく無いようです。

この手法をオススメされた時点でその業者との関係は一切断ち切ってください。全く信用できません。

銀行を騙すのと同じです。

その理由は過去記事を参照してください。

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リスク説明はきちんと受けたか

ワンルームマンション投資にはリスクがあります。営業マンによってはそのリスクがあたかも全く存在しないかのような説明をする人もいますので注意してください。

不動産投資の7つのリスクは過去記事を参照してください。

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将来、物件を買い取るという営業トークがでていないか

今販売した物件を数年後に○○万円で買い取りますよ!というキテレツな営業トークです。

これで買う人もいるのだから驚きですね。こんなトークをし始めた時点で業者との関係を絶ってください。

理由は過去記事を参照してください。

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じゃあ売らずに業者がずっと保有しときなさいよ。って感じですね。

 

過去にトラブルを起こした業者でないか

ワンルームマンション投資の業界は特に社名変更が多いです。一概には言えませんが、中にはトラブルを起こしたが故に社名変更しているような業者もあるようなので注意が必要です。

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わたしがここに記載するまでもなく、トラブルの多い業者はインターネットで業者名を入れて検索すれば、ネガティブなワードがたくさん出てくるので、なんとなく察しがつくかと思います。

 

節税メリットの事実をキチンと話しているか

ワンルームマンション投資では、思ったほど節税効果は見込めません。その理由は以下の過去記事を参照してください。

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生涯にわたって当初の節税効果が続くようなことは絶対にありえませんのでご注意下さい。

この説明があるか無いかは、信頼できる営業マンか否かの簡単な見極めポイントの1つでもあります。

 

家賃保証(サブリース)の事実を伝えているか

家賃保証でワンルームマンション投資をスタートする場合は注意してください。

何度もこのブログを通してお話していますが、家賃保証は一定ではありません。必ず見直しがはいります。となると、保証賃料も下がる可能性がある訳ですね。

家賃保証(サブリース)の問題に関しては過去記事を参照してください。

 

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また、35年定額一括保証!などと謳っておきながら、会社の経営が傾き、保証賃料の減額どころか、賃料そのものが振り込めない事態も発生しております

今まさに話題になっているスマートデイズのシェアハウス問題の記事です。

 

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頭金0円で契約していないか

俗に言う100%フルローンってやつです。2500万の物件なら2500万円のフルローンを組むことですね。契約時に手付金を払わないわような契約になります。

手付金が無いので、手付金放棄による売買契約の解除が出来なくなってしまう訳ですね。

契約時にお金がかからないとなると、それってラッキーって思う方もいるかもしれませんが、それこそ業者にとってはラッキーですが(手付け放棄により売買契約解除の可能性が無くなるから)お客様にとってはアンラッキーなのです(手付け放棄により売買契約解除ができなくなるから)。

詳しくはこちらの過去記事を参照してください。

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まとめ

たくさん注意点が出てきましが、どれも本当に大切なことです。私が、過去にワンルームマンション投資の営業でみてきたトラブルや実際にお客様で嫌な思いをされたかたも非常に多いので、契約前に必ず上記の11個項目をチェックしてください。

また、自分自身で上記の項目に当てはまっているのかいないのか、判断がつきずらいということであれば下記のお問合せフォームよりご連絡ください。

docs.google.com

 

 

 

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