不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。

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皆さんイールドギャップって聞いたことはありますか??不動産投資を既に取り組まれている方であっても、あまり聞きなれない言葉かもしれません。実はこのイールドギャップは、不動産投資における物件選びの指標にもなりますので、是非この機会にマスターしてください。

 

イールドギャップとは?

一言で説明いたしますと、

  • 「物件の利回り(%)ーローン借入金利の利率(%)」

であります。なので、例えば物件の利回りが6%で借入金利が3%であれば、

  • 「物件利回り6%ーローン借入金の利率3.5%」=2.5%

となります。つまり、この場合のイールドギャップは2.5%と考えることができます。ただし、物件の利回りには2種類の考え方があります。「表面利回り」と「実質利回り」ですね。多くの場合は「実質利回り」でイールドギャップを計算しますので、注意が必要です。

※実質利回りについては以下の記事をご参照ください。

www.tokyo-1r.com

 

イールドギャップは何%必要?

では、上記の計算でイールドギャップは何%必要になるのでしょうか?実際場所や物件のグレード、築年数にもよっても異なるので一概にイールドギャップ何%以上が基準という風にお伝えするのは非常に難しいです。

ネット上ではイールドギャップ○○%以上!などと記載してあるものも散見されますが、物件の場所・築年・グレード・広さなどよってこの数字は大きく異なりますので、一概にイールドギャップ○○%以上の物件を狙っていきましょう!などと言えるものではありません。

ちなみに、都心部になればなるほど、利回りは下がる傾向にあります。そうなれば、実質利回りも減少します。逆に地方に行けば行くほど利回りが高くなる傾向にあります。

 

地方と都心の利回りについて

なぜかというと、例えば、全く同じ値段で、全く同じ部屋(間取り)の投資物件が、東北地方のへき地にある場合と、東京都心にある場合だったら、どちらを購入しますか?

当然東京都心ですよね。まあそんなことはあり得ませんが。賃貸需要を考えれば東京都心の方が、将来的に安泰なのはなんとなく想像できますよね?そうなれば、みんな東京を買いますよね?そうなると、都心の不動産の価格は上昇します。逆に地方での賃貸経営はどうでしょう。全く人のいない山奥にアパートがあったとしましょう。誰が住むの?的な物件です。そういった物件はどうしても敬遠されてしまいがちですよね?。そうなれば当然価格は安くなります。

つまり、価格が高くなれば、利回りは下がります。逆に価格が安くなれば利回りが高くなるんですね。

場所やエリアを詳しく調べていけば、その地域の平均的な利回り(価格や家賃)が分かってくるはずです。購入希望物件の周囲の相場をみて、価格や家賃が適正かどうかをしっかり判断しましょう。そして、調べれば調べるほど、ある一つの事実を思い知ることとなります。

「相場から外れた価格設定をされている物件はほとんどない。あったとしても、何か訳ありなパターンがほとんど。」ということです。

以前にもお話ししましたが、都心部で尚且つ高利回り!なんていうお宝物件は今の時代ですと、なかなか手に入れるのは難しいんです。

※その理湯は過去記事を参照してください。↓

www.tokyo-1r.com

いまの現状ですと、都心で築浅で高利回りなんていう投資用ワンルームマンションはなかなか手に入りません。そういった物件はそもそも出回ったとしても一瞬で業者に買われてしまいます。

なので、物件の利回りに関して言えば、なかなか差別化するのが厳しい状況になってきているということです。ではどこで差をつけるのか?それが借入金の利率です。

 

借入金の利率は属性と販売会社の提携ローンで大きく異なる

上記の例でもお話しした通り、物件の利回りは相場でほとんど決まってしまいます。なので、極端に安い物件(高利回り)などは存在はするかもしれませんが、市場に出たとしてもなかなか手に入れられません。

ただし、ローン借り入れの金利はローンを組む人の属性や、販売会社の提携金融機関によって大きく異なります。

より広いイールドギャップを確保するためには、利回りの高い物件を低金利で借り入れして購入することが最も理想的であります。ただし、利回りは都心の物件になるとあまり期待できません。ですから、都心部の物件を購入するのであれば、以下に金利の低い金融機関でローンを組むことができるか?というのが最も大きなポイントをなってくるのであります。

このブログで何度もお話ししていますが、投資用ワンルームマンションは提携金融機関制度を取っております。

※提携金融機関制度については以下の記事を参照してください。

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なので、設立したての業者や、金融機関の提携の少ない業者からワンルームマンションを購入してしまうと必然的に高金利の金融機関しか使えない、という状況に陥ってしまいます。

具体的にはは1件目の提案でスルガ銀行、SBJ銀行、アルヒ(ARUHI)などで提案されている場合は要注意です。

その理由は以下の2つの記事を参照してください。

www.tokyo-1r.com

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まとめ

また、既に物件(投資用ワンルームマンション)を購入されている方にとっても、同じことが言えます。特に上記の金融機関である「スルガ銀行」「SBJ銀行」で物件を所有されている方は、購入物件にもよりますが、イールドギャップが狭くなってしまっている状況が考えられます。

そのイールドギャップを広げるためには、物件の家賃をいきなり上げるわけにはいかないと思いますので、最も簡単で効果のある方法として、「借り換え」をお勧め致します。

例えばスルガ銀行の3.55%で物件を所有している場合。1.5%の某地銀に借り換えできた場合、約2%もイールドギャップを広げることが可能となるのです。つまり、利回りが2%も上昇したのと同じですね。

もう地銀については以下の記事を参照してください。↓

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実際に借り換えができることに気づいていない「借り換え予備軍」の方は非常に大勢いらっしゃいます。

購入してからある程度年数がたっている場合も、そうじゃない場合も先ずは一度借り換えができるのかどうか、是非ご相談下さい。

docs.google.com

 

 

 

 

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