今更聞けない!住宅ローン控除(減税)とは? 

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以前にブログでも記載しましたが、私は持ち家否定派であります。

※その理由については以下の記事をお読みください。↓

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ただし、そんな持ち家をローンで購入することで、最もメリットがあるのがこの「住宅ローン控除(減税)であります。これは本当に物凄く大きなメリットなので、自宅を購入した場合には必ず活用したい制度の一つであります。

 

住宅ローン控除(減税)とは?

住宅ローン控除(減税)は、正式名称「住宅借入金等特別控除」と言います。簡単に言うと、「住宅ローンを組んで自宅を購入すると、所得税と住民税が最長10年間かなり安くなるよ」という制度です。

では、かなりってどのくらいでしょうか。

住宅ローンの年末時点での残高の1%分(ローン残高3000万なら30万)、その年に支払った「所得税」「住民税」から還付金として最長10年間受け取れる制度あります。(※正確に言うと「所得税」は還付金として、「住民税」は翌年の支払う住民税が安くなるので、その分毎月のお給料の手取りが増えるという形で恩恵を受けることができます)

ただし、注意しなければならないのより多くのローン(例えば1憶とか)を組んだ方が得ということではありません。上限があります。

自分で住むための自宅を購入した場合であればローン残高4000万円(諸条件をみたした物件であれば5000万円)が上限となります。もちろんこれ以上のローンを組んではダメ、という訳ではありませんので誤解の無いように。例えば6000万円のローン残高があったとしても、上限値の4000万円×1%=40万円しか戻ってこないのです。

 

自宅購入者の収入状況によっては全く意味のなさない場合も・・・

先ほど住宅ローン控除により還付金が受けられるとお話ししましたが、誰でも年度末住宅ローン残高×1%の金額が戻ってくるわけではありません。所得税と住民税を収めている、ということが大前提でのお話しになりますので、所得が低く、且つ扶養なども多いと、そもそも所得税と住民税をあまり収めていない、という状況の方もいらっしゃるかと思います。そうなると、収めた金額以上に還付金が戻ってくるなどということはありませんので、住宅ローン控除(減税)効果は薄まってしまいます。

所得税から還付しきれない分は住民税の減税になりますが、住民税に関してはマックス136500円までしか減税効果を受けることはできません。

例えば、年収400万円で、所得税10万円、住民税20万円のひとがいたとしましょう。年末住宅ローン残高は3000万です。単純に考えれば、3000万円×1%=30万円分なので、ちょうど所得税10万円と住民税20万円が全額戻ってきそうですが、そうではありません。

まず所得税10万円に関しては全額還付となりますが、残りの20万円分で住民税の全額控除を狙いたいところですが、住民税のマックス控除が13.65万円なので、住民税20万を全額戻すことはできないのであります。

 

住宅ローン控除(減税)を受けるための条件まとめ

・所得金額3000万以下であること

あくまで所得ですので、年収(収入)ではありません。年収は、源泉徴収票の「支払金額」欄に記載してあるのが収入となります。その年収(収入)から給与所得控除が引かれたものが所得です。分かりやすいように源泉を見ながら説明しましょう。

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(c)の支払金額が年収ですね。(c)から給与所得控除を差し引いたものが(d)の給与所得控除後の金額となります。つまり(d)の数字が所得となりますなのでここの(d)の数字が3000万以下であればまずは年収要件を満たしていることになります。

 

・ローン返済期間10年以上であること

自宅を購入する際は必ず10年以上のローンを組んでください。そうしないと、住宅ローン控除(減税)が受けられ無くなってしまします。また、繰り上げ返済により、期間短縮型により、総返済期間が10年を切ってしまう場合も同様です。

ブログでも前述しましたが超低金利で住宅ローン借り入れしているのであれば、繰り上げ返済は絶対にしないでください。その理由は以下の記事をお読みください。

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・購入者自身が住む目的での住宅であること

投資用物件としての購入であれば、こちらの住宅ローン控除(減税)は受けられません。ただし、床面積の2分の1以上が居住用であればOKです。なので残り半分は貸家やテナントなどでも大丈夫です。

不動産投資での節税」と「居住用の住宅ローン控除(減税)」は全く別のお話しになりますので、混同しないように注意してください。

不動産投資で節税になる仕組みは以下の記事を参照してください。↓

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・購入物件の床面積が50㎡以上(登記簿記載面積)であること。

マンションなどを購入する場合には特に注意していただきたいのですが、実際にパンフレットなどに記載されている面積と登記簿記載面積には必ずと言っていいほど差異があります。なぜそのようなことが起こるのかというと、面積を算出するのに2つの種類があるからです。パンフレットなどに記載されている面積はほとんどは「壁芯面積(図左)」と言われるものです。

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 壁には厚みがありますよね?その壁の厚さの中心線より内側の面積を壁芯面積(図左)と言います。そして完全に壁の内側部分のみの面積を内法面積(図右)と言います。

じつは登記簿記載面積はこの内法面積が基準となっているのであります。

なので、パンフレットに50㎡と記載されている場合は、登記簿記載面積はそれより小さくなってしまうので、住宅ローン控除(減税)が受けられなくなってしまいます。なので、物件を購入する際には、必ず「登記簿記載面積」が50㎡以上であるか確認してください。

 

・購入物件が中古の場合は上記の条件プラス・・・

耐震性能を有していること、そして木造などの物件の場合は築20年以内であること。RCなどの耐火建築物であれば築25年以内であること。などの条件が課されます。

RCに関しては分からない方は、以下の過去記事を参照してください。

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・リフォームの場合、増改築費用が100万円以上であること

 

まとめ

住宅ローン控除(減税)は非常にメリットの大きい制度です。ただし、ご年収や扶養状況によっては、住宅ローン控除をフルで活用できない場合も出てきます。ただし、年収に対しての住宅ローン借入金額相場を鑑みれば、控除しきれないパターンの人はそこまでおおくはないと思います。年収が低ければ当然組めるローン額も少なくなりますので・・・。

この住宅ローン控除(減税)は自宅購入の唯一のメリットと言っても過言ではありません。逆に言えばこれ以外に住宅ローンを組んで自宅を購入するメリットはありません。※その理由は如何に記載してあります。↓

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大変面倒ですが、この「住宅ローン控除(減税)」に当てはまる方は必ず確定申告で適用を受けてください。申告しないと減税も受けられませんので。まあ自宅は買わないのが一番得策なんですが・・・。

 

 

 

 

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