投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

 

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ワンルームマンションの販売をしていてたまにお客様からご指摘を受ける点があります。それは「利回り」についてですね。このブログでも過去に「利回り」について記載させていただきました。

※利回りの意味が分からない、という方は以下の過去記事をご一読下さい。↓

www.tokyo-1r.com

都内の投資用ワンルームの利回りは4~6%程度

現状、都内の新築ワンルームの平均利回りは4%程度です。中古でも築浅だと5~6%程度じゃないでしょうか?利回りに関していえば、中古も新築もそんなに大差ありません。

で、この利回りの話をするとたまに受ける指摘なんですが、

「利回りたったの5%(年間100万の家賃収入)なの?ってことは2000万の物件買って、回収するのに20年もかかるじゃん!そこから(20年後から)利益がでるんでしょ??ちょっと長すぎるよ!」

みたいな人です。確かに考え方は間違ってないんですよ。

例えば2000万円の現金一括で物件を購入して、そこから年間100万円の家賃収入を得ることになる訳ですから、一旦手元から2000万円が無くなって、そこから毎年100万ずつ20年かけて当初の2000万を回収していくイメージなんですよね。

はい。たしかにその通りです。ただし、この考え方には大きな見落としが存在します。

それが「含み資産(売却価値)」です。

投資用ワンルームにおける「含み資産(売却価値)」

今回はあくまでワンルームを購入しているんです。なので、将来その物件そのものを売却すれば、その時代の相場に合わせた値段が付くわけですね。

ここで非常に難しいのが、じゃあ何年後にいくらで売れるんだ?ということです。

はっきりとした明確な数字は誰にも分かりません。安くなることもあれば、高くなることもあるでしょう。ただし、株などと違って、価格が0円になってしまうという可能性は極めて低いと言えるのではないでしょうか?

想像できますか?都内の不動産が0円で取引され、みんな家賃はかからない。家はただで手に入る。そんな話はあり得ませんよね。

では実際にシュミレーションしてみていきましょう。

含み資産(売却価値)シュミレーション

 前提条件として、以下の条件でシュミレーションしています。

  • 物件価格は2000万を現金で購入。
  • 家賃収入は年間100万(20年間変動なし)。
  • 売却価値は1年目、定価2000万の80%である1600万に設定。そこから2年目以降年間30万ずつ売却価値が減少するように設定。
  • 20年後の処分価値は1030万に設定(定価2000万の約半分程度に)。

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1年目を見てみましょう。2000万円を出して物件を購入し、1年後に売却すると、値段が1600万になってしまっているので、400万円の損失がでます。ただし、1年間の家賃収入100万円を得ているので、その400万の損失から100万の家賃収入分を差し引いて、1年目の売却時の損益収支はマイナス300万となります。

 

考え方で損益分岐点が変わってくる

上記の計算でいくと、損益分岐点は6年後ということになりますね。

この含み資産(売却価値)の考え方を視野にいれないのであれば、2000万を投資して、年間100万ずつ20年で2000万を回収ということになり、損益分岐点は20年後ということになります。

このように考え方1つで、損益分岐点が異なってくるのですね。

ただし、先ほども言いましたように、物件の売却価値を視野に入れずに0円と見積もるのは、あまりに非合理的であります。

確かにワンルームマンション投資は元本保証のような商品ではありませんが、ワンルーム価格に関しては、バブル以降非常に安定して推移しております。

また、世界的な不況となったリーマンショック時も価格の変動幅が非常に少なく、改めて不景気に強い商品であると証明されました。

平均価格の推移については以下の過去記事を参照してください。↓

www.tokyo-1r.com

 

まとめ

ネット上には利回りは高ければ高いほどいい!不動産の投資をするなら利回り10%以上のものが良い!など様々なことが書かれてありますが、この含み資産(売却価値)についてかいてある記事は意外と少ないです。確かに高利回りほど資金回収率は良いですが、その分リスクも比例して高くなります。リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります。※リスクとリターンの詳細は以下記事をご参照ください。↓

www.tokyo-1r.com

また、高利回りになると物件も郊外、地方へとシフトしていきます。そうなれば、価格の維持率も首都圏に比べると格段に低くなるでしょう。そうなると、含み資産(売却価値)の予想も非常に立てずらくなってきます。

高い利回りのみで物件を選ぶのではなく、4~6%程度の利回りで、含み資産(売却価値)を視野に入れれば、選ぶ物件の幅も広がってくるのではないでしょうか。

 

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