スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

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ここ最近、大変多くのお問合せを頂いております。ブログ開設当初は週に1件程度の反響でしたが、今ではほぼ毎日新規のお問合せを頂く状況になりました。いつもブログをお読みいただいている皆様には感謝申し上げます。

また、問い合わせ数が非常に多いので、メールの返信が遅れてしまったり、面談予定を先延ばしにせざる負えない状況になってしまい、ご迷惑をおかけして大変申し訳ありません。

改めて、不動産投資の「借り換え」、「業者選び」、「物件購入・売却」などでお悩みの方が多くいらっしゃるのだと確信できました。今後とも皆様に有益な情報が届けられるよう、尽力してまいります。

最近非常に多いお悩み事例

ほぼ毎日、ブログ読者さんとの面談をしていますが、その中でも非常に多い悩みが、タイトルにもあるように、

スルガ銀行から融資を受けて、新築シェアハウス、地方の一棟RC、一棟アパートをもっているが、収支が回らなくなり、持ち出しが非常に厳しいのでなんとかしたい。というものです。

このお悩みの3つの共通点

①融資銀行は、スルガ銀行

上記にお悩みの方は、皆さんほぼほぼスルガ銀行から融資を受けて、物件を購入されています。そして金利は総じて4.5%が多いですね(スルガ銀行の4.5%という金利は地方の物件で多く適用される金利であります)。

スルガ銀行さんは、非常に高金利で有名です。ただし、融資までのスピードが非常に早く、また、法定耐用年数を超えて融資を受けられ、尚且つ審査も通りやすいので、業者からも、エンドユーザー様からも非常に重宝されているのであります。

先に行っておくとスルガ銀行がダメと言っているわけではありませんので誤解の無いように。

 

②三為業者売主or新築シェアハウス売主から物件を購入

三為業者は以前ブログにも記載しました。

※気になる方は下記の過去記事を参照してください。↓

www.tokyo-1r.com

売主の提携金融機関である「スルガ銀行」より融資を受けて物件を購入しているのだと思いますが、ブログでも前述している通り、スルガ銀行は最も業者が提携しやすい金融機関の1つであります。

なので、出来立ての不動産投資会社が売主で物件を販売するならば、スルガ銀行を使って物件販売活動をするのが一番手っ取り早いんです。売主ですから、利益も多くなりますしね。

※提携金融機関制度の詳細を以下の過去記事をお読みください。↓

www.tokyo-1r.com

ただし、一棟の物件の場合になると、業者の提携金融機関じゃなくとも、融資をしてくれる金融機関は区分に比べて非常に幅広くあります

ただし、その分、物件評価は非常に厳しく見られます。銀行によっても異なりますが、ほとんどの銀行が法定耐用年数以内の融資期間です。法定耐用年数は主に、

・RCなら47年

・木造なら22年

といった感じですね。

融資期間の計算は、例えば築年数が15年の物件ならば、

・RC最長32年ローン(47年ー15年)

・木造最長7年ローン(22年ー15年)

といった感じになります。

ただし、スルガ銀行の場合は、築年数が同じように経過している場合であっても、最長の35年ローンを組める場合も多くあるわけですね。

そうなれば、毎月のキャッシュフローが良くなりますので、単月の収支で見れば、悪くない数字が出るのであります。

ただし、そういった物件は法廷対応年数を基準とした融資期間でみられると、途端に収支が回らなくなってしまうのです。

なので、結論からいうと上記のご相談にあるような物件は「スルガ銀行以外の金融機関から融資を受けずらい物件」ということになります。

 

③サブリース(家賃保証)

これもほぼほぼ皆さんに共通している内容です。

※サブリース(家賃保証)の細かな内容に関しては、過去記事をご参照ください。↓

www.tokyo-1r.com

売主、または売主グループの一棟全部屋サブリース(家賃保証)で当初契約し、数年後に保証賃料が一気に下げられる、という事態が多発しています。毎月100万の家賃保証だったはずが、2年後に一気に毎月50万の家賃保証に減額など、あり得ない条件を突き付けてくる売主(管理会社)もあるようです。

それに怒ったオーナーさんが、実際に家賃保証を解約してみると、全20部屋中15部屋が空室だった・・・などという恐ろしい話も聞きました。

明らかに、その場で売る為だけにとって付けたような家賃保証であります。上記の過去記事でも記載してますが、家賃保証額は管理会社によって引き下げられるような契約になっていますので、一旦家賃保証契約を結べば、基本的に管理会社の言いなりになるしかありません。

やはり賃貸経営はサブリースに頼らず、そもそも入居重要のしっかりとある物件なのかどうか??

で決めるべきであります。

 

2018年1月現在追記

シェアハウスで有名なスマートデイズ(旧スマートライフ)の「かぼちゃの馬車シリーズ」でのご相談が急増しております。タレントのベッキーさんがCMをされていたので有名な会社ですね。全国に800人近くのオーナー様がいるらしく、サブリース賃料の支払いがストップしているとのことです。債権者向けに説明会なども開かれたようですが、サブリース賃料の支払いはできないようです。

実は数年前に、旧スマートライフの営業さんから、区分を所有しているお客さんで属性の高い方を紹介してほしいとお願いされたことがありました。報酬支払いますので!と。当時かぼちゃの馬車のレントロールを見ましたが、明らかに賃料設定が高すぎて、入居者が付かないのが見え見えだったので、即お断りをした経緯がありました。

恐らく、こちらの物件を購入された方は、当初区分マンションを所有しており、その区分マンションの売主業者から、シェアハウスのお誘いがあった方が多いのではないでしょうか??

www.tokyo-1r.com

私自身も、具体的な解決策が提示できずに非常に苦々しい思いをしております。こちらにサブリース専門の相談窓口がございますので、活用してみるのも手かもしれません。一応リンクを貼っておきます。

https://sublease-solution.com/サブリース問題相談窓口開設/

 

まとめ

一棟経営を考えている方々は、下記の3点に十分に注意してください。キーワードは、

  1. スルガ
  2. 三為業者売主、シェアハウス業者売主
  3. サブリース(家賃保証)

です。なかなか自分自身で内容の良し悪しを判断しづらい場合は、セカンドオピニオンとしてのアドバイスも可能です。

また、所有物件やお客様の属性によっては、借り換えも可能な場合がございますので、先ずは一度お問合せ下さい。

docs.google.com

 

 

 

 

 

 

 

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