ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。

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みなさんARUHI(アルヒ)って金融機関ご存知ですか?都内の地下鉄などに大きく広告されているので、知ってる人は知ってるといった感じでしょうか?

このARUHIは一般的な銀行とは少し枠組みが違い、「住宅ローン専門の金融機関」と言われております。このような形態の金融機関を「モーゲージバンク」と言います。

モーゲージバンクとは

モーゲージバンクと銀行や公庫の住宅ローンとの違いは、資金調達の方法にあります。銀行は預金等を主な原資にするのに対して、モーゲージバンクは預金を集めず、住宅ローンを証券化することで資金を調達し、貸し出しを実行しています。

https://housingloan.jp/consult/q_4.html

投資マンションを購入する際に、金融機関をARUHI(アルヒ)で提案される場合も少なくないでしょう。こちらの金融機関は非常に融資基準も緩いので、中古物件でも新築物件でもどちらの場合も重宝されます。

また、基本的に融資期間は最長の25年を組むことが可能なので、築古の法廷対応年数間近の築古物件であっても、最長25年の融資を受けることが可能であります。

ただし、購入物件が都心部ですと、利回りが低いので、ARUHIの25年という短い期間で融資を受けるとキャシュフローを出すのはかなり難しいです。

通常投資物件は最長35年で組むのが基本ですから、それに比べると10年短くなってしまうので、その分毎月の返済額が大きくなるという形でしわ寄せが来ます。

※住宅ローンを35年で組む理由は以下の過去記事の通りです。↓

www.tokyo-1r.com

 

ARUHI(アルヒ)で投資マンションの提案を受ける場合は以下の3つの要因のうちのどれかに該当していると考えられます。

ARUHI(アルヒ)提案時の3つの注意点

 

  1. 業者自身の提携金融機関が少なく、お客様の属性は良いのに、ARUHI(アルヒ)を使った提案しかできない。提携金融機関をいくつも持っているしっかりした業者であれば、もっと低い金利で物件を購入できる可能性がある。※提携金融機関については以下の過去記事を参照ください。↓

    www.tokyo-1r.com

  2.  物件自体が古すぎたりで、ARUHI(アルヒ)以外の金融機関での提案を受けることができない。 つまり、ARUHI(アルヒ)以外での金融機関の融資基準を満たしていない可能性が高い。金融機関によって物件に対しての融資基準はそれぞれ異なります。その中でも、ブログで前述しておりますが、どこの金融機関の融資を受けられる物件なのか?という視点が非常に大切であることを以前記載させていただきました。※立地以外にも物件のブランド名なども関係してくるので注意が必要です。↓

    www.tokyo-1r.com

  3. 購入するお客様の属性的に、ARUHI(アルヒ)しか使うことができない。先ほども述べましたが、こちらの金融機関の融資基準は比較的緩いです。年収も300万程度から取り扱い可能で、尚且つ、正社員じゃなくとも派遣社員などでも融資してくれます。また、勤続年数も1年未満での取り扱いも可能です。
 
以上の理由のいずれかに該当した場合に、ARUHI(アルヒ)を使った投資マンションの提案を受けることになるでしょう。
 
この中でも最も注意しなければならないのは、1.の業者の力不足によってARUHI(アルヒ)しか使えない場合でしょう。このブログで何度もお話ししていますが、売主物件を購入するメリットの1つに売主業者の提携金融機関を使うことによる、低金利の融資付けがあります。なので、業者自身の提携金融機関が少なければ、その恩恵を受けることはできない仕組みになっております。
 
そして次に注意しなければ2.の購入物件が融資を受けられる金融機関がARUHI(アルヒ)しかない、という場合です。投資マンションの出口を考える際には、その物件がどの金融機関からどのくらいの評価を得られている物件なのかを確認する必要があります。そもそも購入時点でどこの銀行の融資も受けられない物件であれば、売却をする際にも、ローンを使った売却提案が不可能になるので、現金一括で物件を購入してくれる人を探さなければならない状況になってしまうのです。となれば、当然購入の敷居が高くなり、売却困難になることが容易に予想できます。
 

3.の購入者の属性に問題がある場合は致し方ないでしょう。最近、金融庁の指導の下、投資用のアパートローンの融資過熱を抑えようと、注意喚起を促しています。また、実際にいくつかの金融機関ではアパートローンの融資基準も徐々に厳しくなっているのが現状であります。

biz-journal.jp

 そんななかで、「投資マンションを持てる時に持ってしまう」というのも1つの考え方であります。今後投資マンションローンの融資基準も厳しくなり、徐々に物件を持てる人達が限られてくる可能性がございます。なのでそうなる前に、物件をARUHI(アルヒ)を使って取得してしまうのです。

 

まとめ

アルヒの提案時は以上の3つのことに注意して、自分がなぜARUHI(アルヒ)で提案を受けているのか?ということを明確に理解する必要があります。

現時点で、自分自身が適切な金融機関で提案を受けているのか?また、ARUHI(アルヒ)以外に条件の良い金融機関は無いのか?などの疑問などがございましたら、お気軽にお問合せ下さい。

docs.google.com

 

 

 

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