東京以外でワンルームマンション経営をしてはいけない絶対的な理由

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最近、ちょこちょこ東京圏以外でワンルームマンション経営をしている人との面談の機会が多くなってきました。物件の立地的に、九州(福岡)、大阪、名古屋がその大半を占めます。

「東京都心のワンルームは利回りが低い。価格が上昇しておりキャッシュフローも出ずらいので、例えば3000万円で都内の物件を1件買うなら、大阪で1500万円の物件を2件買ったほうが良い!」という営業トークがお盛んなようです。

確かに今後の家賃や将来の資産価値を全国一律で見れば、このトークの言う通りだと思います。ただし、そもそもの単身者人口や、家賃の下落率を考えたときに、東京ほどワンルームの居住ニーズが高い地域は他にはございません。

 

東京以外のワンルームがなぜダメか。

長期で見たときの単身者需要が謎

東京都内に関しては、単身者は増加の一途をたどっています。また、東京に関しては今後も人口増加が既に予測されています。それに加えて、一世帯当たりの平均人数は2人を割り込んでおり、今後さらに単身世帯化が進んでいきます

詳しくは前述しておりますので、以下の記事をご覧ください。

www.tokyo-1r.com

また、単身者が今後先々も増える見通しでありながら、その一方で、ワンルームマンションの建築を規制する「ワンルーム規制」があるのも東京の特色です。東京23区はワンルームマンションの建築自体が非常にしにくい状況ですので、供給地は東京都内から郊外(神奈川、埼玉、千葉など)へシフトしていっている現状があります。

ワンルーム規制に関しては以下の記事をご覧ください。

 

www.tokyo-1r.com

 

結局のところ、ワンルームマンション経営は「単身者の居住ニーズへの投資」であることからも分かるように、立地が非常に重要となってくるのです。

今現状の賃貸のニーズはもちろんですが、それが今後先々も長期に渡ってしっかりとニーズのあるものか否かが重要となってきます。

なので、長い将来を見据えた際に、東京以外の場所でのワンルームマンション投資をすることはあまりにもリスクが高すぎると言わざるをえません。

 

中古で融資付けできる金融機関がそもそも少ない。また、借り換えも厳しい。

ブログで前述しておりますが、ワンルームマンション経営は融資を受ける金融機関が肝であります。ワンルームマンション業界特有の「提携金融機関制度」により、一般のエンドユーザー様がワンルーム業者を通さずに物件の融資を受けることは非常に難しい仕組みになっております。

提携金融機関制度については以下を参照ください。

www.tokyo-1r.com

そのなかでも、「ワンルームの借り換え融資&中古ワンルームへの融資」をする金融機関はさらに限られてきます。なので、どの金融機関から融資を受けられる物件なのか?というのは物件購入に際して非常に重要な要素となってくるのであります。

もちろん大阪、名古屋、博多のワンルームに融資する金融機関はありますが、東京のそれに比べると圧倒的に数が少なくなります。

物件を売却する際には、当然買い手となる人がいなければなりません。その買い手の方が一般のエンドユーザーさんだったとすると、その購入資金はどこから調達すると思いますか?もちろん金融機関ですよね。

なので、そもそも融資の受けられる金融機関の少ない地域のワンルーム(大阪、名古屋、博多など)を保有してしまうと、いざ売却しようとした際に、買い手側からすると融資を受けにくい中古物件であるがために、思ったような金額で売却できなくなってしまうリスクが大変大きいのであります。

 

最後に

実際に、このブログを通して何件もの「ワンルームマンション経営の借り換え」のご相談をいただいておりますが、とりわけ、関西や九州に物件お持ちの方ですと、借り換えの難易度が高くなる傾向にあります。もちろん絶対に借り換え不可能という訳ではありませんので、一度ご相談ください。

毎月のキャッシュフローだけをみると、当然東京よりも地方の方が良いのは当たり前の話なのですが、そこだけをみて、投資用ワンルームマンションを購入するのはあまりにも危険な選択と言わざるを得ません。

ワンルームマンション経営はローン年数を見ても分かる通り、長期間の投資です。入口のキャッシュフローだけにとらわれず、長期に渡る賃貸需要と物件を売却する際の相場や融資を受けられる金融機関についてしっかりと戦略を立てたうえでの購入をお勧めいたします。

 

 

 

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