中古神話崩壊!?新築ワンルームマンションの運用・考え方②

f:id:toushi-before-after:20171026141203j:plain

株やFXで本格的に稼いでいらっしゃる方には、この新築ワンルームマンションの投資ははっきり言ってあまり魅力的な投資商品とは言えないと思います。

 

人によって新築ワンルームは全く魅力的ではない商品にもなる

なぜならば、「そもそもの利回りが高くないから」です。
不動産投資として考えたとき新築ワンルームマンションを自己資金を一切使わずにフルローンで購入した場合のキャッシュフローはほとんどの場合赤字(持ち出し)です。

なので利回りを求める投資商品として「不動産」をみている方にとってはこれほどダメな商品は無いという意見です。私も正論だと思います。

しかもそのままマイナスキャッシュフローが借入期間の35年間続いて、ローン完済後に初めて正のキャッシュフローになる。
その頃には家賃収入をあまり期待できず、マンション自体の資産価値も無いと思い込んでいる方も多いようです。このあたりの意見ははっきり言って知識不足ですね。

 

では、なぜそれを所有する人が多いのか?

基本的に高い利回りを追求していないからです。新築ワンルームマンションを所有している多くの方は個人投資家の方ではなく普通の「会社員・公務員」の人なのです。

一般の人にとって、FX、商品先物等は知識も無く敷居が高い。その上ある程度まとまった資金を投入しないと大きなリターンは得られないしリスクコントロールも難しい。
なので、ほとんどの方が預貯金や保険の積立で運用。ちょっと積極的な方で株、投資信託など。新築ワンルームマンション経営を始める方の多くは上記の貯金や積立しかしていない方々です。


 

一般的な会社員、公務員の3つの運用先

①銀行に積立預金
例えば平均預金金利0.4%と高率な金利でがんばって30年積み立ててても受取額は472万円です。
 
生命保険会社への年金積立商品
35歳の方が定年退職後(65歳以降)に年間100万円を死ぬまで受け取れる年金保険に加入しようとした場合の保険料は、毎月6万円です。この毎月6万を30年間積み立てる訳です。※「三井住友海上あいおい生命」の個人年金保険の数字です。
 
③遺族年金保険(生命保険)
自分に万が一の事があったとき、残されたご家族に支払われる遺族年金保険。現在は社会保険等のみで民間の保険会社には遺族年金単品の保険商品は存在しないようですが、例えば年間100万円近い金額の保険金が、遺族に何十年にもわたり支払われるような保険があったとすれば相当な掛け金になるでしょう。
 
 

マンション経営は上記の①②③を一緒にしたような感じ

新築ワンルームマンション経営は自己資金なしで始めると、人によっても若干ちがいますが、年間キャッシュフローの赤字は支払う税金も全部含めて二十万円程度だと思います。月に直すと1万数千円位です。

さてマンション経営で毎月1万数千円支払って受けられる恩恵を考えていきましょう。


もうお分かりですよね。結論から申しますと。
上記①②③の全ての商品に加入しているぐらいの恩恵は受けられるのです。
個別に上記の①②③全てに商品に加入しようとすれば毎月合計10万円近い支払いが必要とされますが、新築ワンルームマンションを購入した場合、毎月1万数千円の支払いで上記に近い保障が得られることになります。


上記の例はローン期間全く繰り上げ返済せずにほったらかしにした場合ですが、自己資金0円で35年ローンで借入をしても、繰り上げ返済でキャッシュフロー(毎月+収支)を改善することも可能です。そうなれば、少ないながらも収入を得ながら①②③の恩恵を受けられるのです。

 

取れる賃料が30年後に半分になっていたとしても

最悪のことを考えて見ましょう。例えば30年後に取れる家賃が新築時半分に下がってしまったり、数年に一度は空室になってしまい家賃収入が入ってこないことがあったり、30年後に資産価値が無く売却しても1円のお金にもならなかったとしましょう。上記の様な常識ではありえないぐらいの最悪の事態がありえたとしてもどうでしょう。それでもメリットを感じて頂けるのではないでしょうか。で、現実に話を戻します。

 

サブリースの内容は注意だがメリットもある。

新築ワンルームマンション経営なら築10年ぐらいはほとんど空室の心配も少ない上におそらく大手業者なら空室時の保障も付いていると思いますし、家賃の見通しも立てやすいでしょう。その10年ぐらいの間に繰り上げ返済でキャッシュフローをプラスに改善することも可能です

ただし、家賃保証金額は変動の可能性もありますので下記の記事を参照ください。↓

www.tokyo-1r.com

 


滞納の心配もなし。手間いらず。

さらに、家賃滞納の心配も無く、管理も全て任せっきりで大丈夫。
リスクが全く無いわけではないけれど残されたリスクぐらいならリスクコントロールも容易です。

 

 

自己資金もいらない

しかも新築ワンルームマンション経営は全額借入によって始める事が可能な為、まとまった自己資金は必要ないのでサラリーマンの方にでも始めやすいのです。

もちろん自己資金を使ってもっと有利に始めれば投資としての利回りも得ることが出来ますが。

 

 

最後に

いろいろな角度から物事を見るだけで、活用方法は変わってきます。
マンション経営も考え方と持つ目的で大きく結果が違いますのでいろんな角度から見てみてください。

カテゴリ