中古神話崩壊!?新築ワンルームマンションの運用・考え方①

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ネットでワンルームマンション経営の記事を閲覧すると、

「新築のワンルームマンションに対してのネガティブな情報。」
「中古のワンルームマンションに足してのポジティブな情報。」
の2つの意見が目立つように思います。

簡単に意見をまとめると・・・

新築のワンルームマンションは儲からないからやめたほうがいい。もしやるなら、中古の方がいい。なぜなら業者の利益がのっていないから。

って感じですね。

 

売主物件であれば新築でも中古でも両方業者の利益は乗ってます

確かに新築マンションにはデベロッパーの利益がのっております。

ただし、それは中古マンションでも同じことで、業者売主の物件であれば、安く仕入れをして、利益をのせて物件を販売するわけですから、エンドユーザーさんは結局、新築であれ中古であれ「業者の利益がのった物件」を購入しているのであります。

 

キャッシュフローは当然中古の方が良い。でも

次に毎月のキャッシュフローについてですが、新築は毎月キャッシュフローがマイナスだからダメだ!という意見も良くあるんですけど、その一点で新築が否定されてしまうのは少し浅はかかなと感じます。

この問題点に関しては、「マンション経営に対してのそもそもの考え方」が大きくかかわってきます。

過去の記事を見ていただくとなんとなくわかると思うんですけど、区分のワンルームマンションを購入される方って、一般の会社員や公務員の方が多いんです。
なので、バリバリの利回り重視の投資家!みたいな人は基本的に一棟物件などを検討されることが多いので、あまり区分マンションの市場に参戦されません。

確かに利回り重視の方からすると、毎月のキャッシュフローがマイナスの新築のワンルームを購入する意味が分からない!ってなるんだと思います。

でも、新築を購入される人たちって、投資で凄く儲けよう!!みたいな考えの人よりは、何か少しでもいいから、老後に年金の足しとして入ってくるようなものがあればいいかな?将来家族に保証が残せたら良いな・・・でも何から始めていいかわからない・・・。ぐらいの方たちがお取組みされるケースが多いのです。

なので、短期ではなく長期(30年~50年)で見て最終的にどうか??
という視点なんですね。よくある新築を購入してすぐに売りに出したら、価格が数百万さがってしまった・・・
みたいな失敗事例?が例としてあげられることもありますが、普通に考えれば、「そりゃそうでしょ。」の一言だと思います。

不動産以外にも、例えば車を例に挙げると、新車買ってすぐ売りに出せば、中古になって値段は下がりますよね??要はそういうことです。

 

次に毎月の家賃に関して。

新築はプレミアム家賃なので、数年たつとガクっと下がる。という意見が多いようですが、これは一言で「物件の立地」によります。

10年前に私が業界に入社して、販売した当時の新築物件たちの中には、家賃が下がったものもありますが、逆に上がったものもありますし(数は少ないですけどね)、新築時の賃料をキープしているものもたくさんあります。

なので、これは一言「物件の立地」によります。

冒頭にも書きましたが、価格は当然新築の方が高いです。つまり中古の方が安いです
で、結局どっちが得なのか??って話ですけど、具体例を考えていきましょう。


新築、中古結局どっちがお得

①2500万の新築ワンルーム
②2000万の中古ワンルーム

・家賃は同じ9万円/月
・ローン年数は同じ35年組めるものとします。

・金利は新築1.6%、中古2.1%(中古物件の金利は新築より高くなります)
・管理費・修繕金・代行手数料で1.5万/月で計算すると


毎月の収支は

①新築-7000円/月
②中古+3000円/月(築浅築5年)

になります。


この収支の通り、なんの変動もなくローン期間が終了すると・・・

ランニングコストとキャッシュフロー
①新築-7000円×12カ月×35年=-294万円
②中古+3000円×12カ月×35年=+126万円

ここだけみると?中古の方が良いのでは??となりますが、良く考えてください。

完済時の築年数
①新築の方は築35年の物件が無借金状態に。
②中古の方は築40年の物件が無借金状態に。

なっているわけですよね??


例えば、築年数で比較すると・・・

①の築35年の物件が築40年になるまで5年の期間がありますから、その期間で得られる収益は、9万/月×12カ月×5年間=540万の収益になります。

ただし、35年間でのランニングコストー294万円がありますから、

540万ー294万=+246万の収益となります。


つまり、同じ築40年の物件で、

①新築は+246万円
②中古は+126万円

もちろん中古の方もその5年間でとれた収益を加味すると中古に軍配が上がりますが、あくまで築年数で比較した場合の考察です。

それ以外にも新築は様々な保証がついていたり、設備も最新で、中古に比べるとメンテナンスにかかる費用も少ないです。そこも考慮すれば、一概に中古とも言い切れない
状況になるのかと思います、

確かに短い期間でみれば、マイナスのでる場合もありますので、あくまで長期運用を前提で考えれば、新築のワンルームにもメリットはある訳です。

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