「図解」!単利と複利を分かりやすく解説してみた。

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みなさんお金を預ける際に、銀行の利息などはチェックしていますか?あまりにも利息が低いので、ほとんど意識せずに何気なく銀行にお金を預けていませんか?実は銀行の預金には単利と複利の2種類がございます。今回はその2種類について詳しくお話ししていこうと思います。

 

単利と複利の違いって?

単利とは、預け入れた元金に対して、毎年同じ金額の利息を受け取ることができるという仕組みです。

単利のイメージ

下記のイメージは100万円を年利(単利)10%で運用した場合の利息の増え方を示した図です。

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 上記の例でいうと、1年目には100万円×10%=10万円の利息収入が得られます。そこから毎年定額で10万円ずつ増えていくイメージですね。つまり、預け入れ元金100万円にたいしての10%分の利息(10万円)が毎年増えていきます。

複利のイメージ 

下記のイメージは100万円を年利(複利)10%で運用した場合の利息の増え方を示した図です。

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上記の例でいうと、1年目には100万円×10%=10万円の利息収入が得られます。ここまでは単利と同じですね。そこからが違いますね。今回の複利運用では、以下のようになります。

2年目に関して、1年目の100万円の元金+1年目の利息10万円=110万円に対して10%の利息が付きます。なので、2年目の利息は110万円×10%=11万円となります。

3年目に関して、1年目の100万円の元金+1年目の利息10万円+2年目の利息11万円=121万円に対して10%の利息が付きます。なので3年目の利息は121万円×10%=12.1万となります。

4年目に関して、1年目の100万円の元金+1年目の利息10万円+2年目の利息11万円+3年目の利息12.1万円=133.1万円に対して10%の利息が付きます。なので4年目の利息は133.1万円×10%=13.31万円となります。

なので、4年間の利息を合計すると、1年目利息10万円+2年目利息11万円+3年目利息12.1万円+4年目利息13.31万円=46.41万円となります。

簡単に言ってしまうと、複利は増えた前年に利息も含めて利息がつき、それが繰り返されていくので、雪だるま式に資産が増えていくのです。

4年間の利息合計を比較すると、単利は40万円、複利は46.41万円となります。4年でたった6万円程度の差か・・・これじゃあどっちも(単利も複利も)大差ないじゃん・・・と思われましたかね?

それは大間違いです。ではもう少し長い年月で見てみましょう。

 

長期で見ると凄い!複利の力

下記の図は、先ほどの100万円の元金を年利10%で運用した場合の「単利」と「複利」の比較です。

 

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4年目以降に注目ですね。徐々に単利と複利の差が開いていき、最終的30年後には、「単利」400万円に対して「複利」は1744万円までになっています。雪だるま式の意味をご理解いただけましたでしょうか?

上記の図をグラフにするとこんな感じです。

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10年程度ではまだあまり差は見られませんが、そこからの複利の伸びが凄いですね。最終的には単利と複利で4倍以上の差が開きます。

もちろん今回は30年間での比較となりますが、これが、40年、50年になると数十倍の開きが出てくるようになるのです。

 

まとめ

このように、長期で運用するなら断然「複利」が有利なのがご理解頂けましたでしょうか?預け入れ元金は100万円で、同じ年利10%で運用するにしても、それが「単利」なのか「複利」なのか、是非チェックしてみてください。

もちろん現実的に、銀行預金で年利10%というものは国内にはありません(国内銀行の預け入れ年利率は0.01%などですから・・・)。ただし、この「年利」そして「単利」・「複利」の考え方は、投資の基礎となる考え方です。必ずマスターしてください。様々な投資商品を検討するにあたって、必ず役に立つでしょう。

次回は、不動産投資(ワンルームマンション投資)における複利運用の考え方をお伝えしていこうと思います。

管理費・共益費の高い物件は逆にお得!?賃貸のお部屋探し。

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前回、ワンルームマンション投資で物件が空室になってしまった際に試す7つの方法をお伝えさしていただきました。

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今回は、単純に家賃を下げる!などの対策ではなく、家賃の「見せ方」についてのお話しになります。その最大のポイントは「管理費・共益費」です。

管理費・共益費とは?

ワンルームマンションのオーナー様であれば、既にご存知かと思いますが、毎月建物管理会社に「管理費」を支払っていますよね?この管理費というのは、廊下、階段、エレベーター、エントランス等の共用部分の維持・管理・清掃をする為に、毎月マンションのオーナー様が建物管理会社に支払う経費のことであります。(管理費と共益費は同義です。なので以下「管理費」と記載いたします。)

あれ?管理費ってマンションのオーナーが支払うものなの?賃貸マンションに住んでるけど、毎月家賃と一緒にこっち(入居者)が管理費を払ってるよ?って人いますよね。

そうなんです。管理費は実はもともとマンションのオーナーさんが、建物管理会社に納めるお金なんですね。

その管理費を入居者さんに負担させることは違法でも何でもありません。でも入居者さんからすると、もともとオーナーが支払うものを肩代わりさせられているみたいであんまりいい気分はしませんよね。

オーナーサイドとしては、本来自分が払うものを入居者に肩代わりさせられたわけですから、ラッキー・・・という風にはなりません!

管理費を入居者に負担させるかどうか?なんいていうことはオーナーサイドからすればあまり大した問題ではないのです。

なぜなら、オーナーが受け取る家賃というのは、

  1. 家賃75000円+管理費5000円=80000円
  2. 家賃80000円+管理費0円=80000円

1.も2.も 結局同じなわけです。でその80000円から建物管理会社に5000円(管理費)を納めるので、最終的なオーナーさんの家賃収入の手残りはどちらも75000円ということになるわけですね。

 

なぜ家賃と管理費を別々に分けるのか?

管理費なんてオーナーが払うものなんだから、別にわざわざ入居者に管理費を名目上払わせる必要ないじゃん!全部管理費込みの家賃で記載したらいいじゃない!って思いますよね。私も業界に入社したばかりのころは、この家賃○○○円、管理費○○○円という記載に疑問を抱いておりました。

 

家賃を安く見せられるので、入居が決まりやすい。

え・・・って思いますよね。そんなことかよ・・・と。でも実際これが一番大きな理由です。現代では、ネットで賃貸物件を探すのが主流だと思いますが、家賃80000円にしてしまうと、70000円台で検索している人にヒットしなくなってしまうんですよね。

そうなると、その人の目に入ることも無く、スルーされてしまいます。

それが家賃と管理費を分けることで、少しでも募集の家賃を安く見せることができるので、その分多くの検索にヒットさせることができるようになるわけですね。

 

賃料と管理費を分けて入居募集するメリットとデメリット

オーナーサイドのメリットデメリット

オーナーサイドのメリット

賃料を安く見せられるので、入居者の目にとまりやすい。

 

オーナーサイドのデメリット

敷金、礼金、更新料などの貰える金額が減ってしまう。

敷金、礼金、更新料などは賃料の〇カ月分という形で契約書上に掲載されます。なので、賃料と管理費を分けてしまうと、管理費部分は賃料に入らなくなってしまうのです。

分かりやすい例でいうと、

  • 賃料80000円(管理費込み)
  • 賃料75000円、管理費5000円
の2つの物件があったとしましょう。入居募集条件が敷金1カ月、礼金1カ月、更新料1カ月だったとすると、前者は80000円×3か月=240000円がオーナーに入りますが、後者の場合だと75000円×3か月=225000円がオーナーに入ります。
なので、単純にオーナーに入ってくるお金が少なくなってしまうのです。
 

入居者サイドのメリット、デメリット

入居者サイドのメリット

敷金、礼金、更新料、仲介手数料などの金額が安くてすむ。また、管理費とはあくまで共用部分の清掃などがメインですから、廊下などが汚れていたりした場合には、ちゃんと管理費払ってるんだから綺麗にしてください!と言いやすかったりもします。もちろん管理費0円の物件だからオーナーに何も言えない、という訳ではないので誤解の無いように。

 

入居者サイドのデメリット

特にありません。

 

 

まとめ

オーナーサイドにとっては、家賃と管理費を別々にすることにより、メリットもあればデメリットもあります。ただし、入居者サイドにとっては、名目上の管理費を支払うことはメリットしかありません。

ただし、近隣の家賃相場の比較は必ずしてください。冒頭でもお話ししましたが、賃料+管理費=家賃です。以上に高い管理費を設定している物件があれば、注意が必要ですが、合計金額が相場家賃程度であれば、家賃管理費込みの賃料条件の物件に比べてお得であると言えます。

 

不動産投資で空室が埋まらない時に試す7つの方法

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ワンルームマンション投資において「空室」は最も重大なリスクであります。そもそも借り手が付かないと、家賃収入が入ってこないのでローンを組んでいる場合だと、毎月の金融機関への支払を丸々オーナーが負担しなければならないことになります。

家賃保証(サブリース)で、ある一定期間の空室リスクは回避できたとしても、結局家賃保証額の見直しがあるので、空室状態が長く続くような物件であれば家賃保証額が下がるのは確実です。

ブログでも前述しておりますが、家賃保証は必ず見直しがあります。同じ保証額が生涯続くわけではありませんので勘違いしないようにご注意下さい。

※家賃保証(サブリース)については以下の記事をご参照ください。↓

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投資用ワンルームマンションを所有しているオーナー層はほとんどが、サラリーマンや公務員の方々かと思われます。なので賃貸管理に関しては、自主管理(自分自身で管理)ではなく賃貸管理会社に管理を委託しているパターンがほとんどです。

そうすると、空室になったとしても自分自身で管理しているわけではないので、空室時の対処は賃貸管理会社にまかせっきりになってしまう場合も非常に多く見受けられます。

良い管理会社であれば、親身になって空室の相談や対策を一緒に考えてくれるでしょうが、彼らもビジネスです。言い方は悪いですが、単価の低いワンルーム1部屋の空室に全力になって対策しようと奔走してくれる管理会社は数少ないでしょう。

では自分の所有物件が空室になった場合にオーナーサイドで率先して何かできることはないのでしょうか?一つ一つ順番に見ていきましょう。

 

不動産投資で空室が埋まらない時に試す7つの方法

①マイソクの確認

マイソクとは物件の詳細資料のことです。駅前の不動産屋さんなんかに家賃〇万円!和風呂トイレ別!みたいな感じのA4サイズの紙が窓なんかにベタベタ貼られてますよね。こういったやつです↓。f:id:toushi-before-after:20180110202738j:plain

このマイソクを使って不動産屋さんが一般のお客さんに物件紹介するわけですね。なので、このマイソクの作りそのものがショボいと、それだけで賃貸を探しているお客さんの目にとまる確率も下がってしまいます

基本的にこのマイソクは管理会社が作成します。オーナー様が何も口出ししない限りは、管理会社の形式的なマイソクになってしまいます。管理戸数が多ければどうしても業務的で形式的なマイソクの作りになってしまいますので、空室物件のマイソクはしっかり自分自身でも確認しましょう。確認点はただ1つ。

  • その物件の良さ(アピールポイント)が最大限に記載されている内容か

ということです。不動産屋さんは賃貸募集のプロではありますが、デザインやキャッチコピーのプロではありません。なので、デザインや広告のお仕事を本業でされているような方であれば、むしろ自分で作ったほうがより魅力的なマイソクになったりもします。

 

②レインズに空室情報を登録しているかを確認

レインズについては以下の過去記事で詳しくお話ししておりますので、ご参照ください。↓

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レインズに空室情報を登録していないと、所有物件が「空室で入居者を募集していること」が誰にも知られません。ということは、入居者の紹介をしてくれる仲介会社にもその情報がいきわたらない為、入居者がつくはずもありません。

うっかり掲載していませんでした、というパターンもあれば、意図的に掲載していないパターンもあります。特に後者の場合は要注意です。

なぜ意図的にレインズに掲載しないのかというと、自社で入居者を決めて自社でその手数料を受け取りたいからです。

通常、レインズに空室物件情報を掲載して、その情報から仲介会社が入居者を決めてくるわけですが、そうなってしまうとその仲介会社に仲介手数料が入ってしまいます。なので仲介会社を通さずに、自社でそのまま入居者を決めれば、より多くの手数料を貰うことができるわけですね。

このパターンで非常に問題なのが、一般の方々ではレインズを閲覧することができないので、自分の所有物件がレインズに掲載されているかどうか確認のしようがないということです。

もし、自分自身の物件がレインズにきちんと登録されているのかどうかご心配な方は下記のお問合せフォームよりご相談下さい。しっかりとお調べいたします。

docs.google.com

 

③入居者を限定しすぎていないか確認

昨今、日本に住む外国人の数は右肩上がりに増加しております。都内でワンルームの入居募集をしていると、入居を希望される外国人の割合も非常に多くなっています。外国人の入居者でトラブルが多いか?と聞かれれば、私自身の経験から言えば、全くそんなことはありませんでした。

ただし、外国人でよくあるトラブルは事前に把握して、対処しておかなければなりません。外国人入居者のトラブルで最も多いのが滞納です。ここに関しては、外国人専門の保証会社を利用することで、ある程度のリスクヘッジは可能です

イメージが先行してしまい「外国人=トラブル」のような思考回路になってしまう方も多くいらっしゃるかと思いますが、身元もしっかりしていて、きちんと支払をしてくれる外国人入居者さんもいるわけです。

そういった優良な外国人入居者さんを逃さないためにも、入居者を限定しすぎず、門戸は広く設定しておきましょう。

どのような入居募集をしているのか、どのような人から入居反響があるのか、逐一管理会社に確認するようにしましょう。

 

④礼金を0(ゼロ)に設定しているか確認

引っ越しをするにあたり、入居者さんのことを考えると初期費用は安い方がいいに決まってます。なので、礼金を設定してしまうと初期費用が高くなり、入居者からはそれだけで敬遠されてしまうのです。

管理会社によっては、入居が決まったらその礼金分全てが管理会社の収入となる為、礼金を0円にすることを嫌がる会社もありますので、ご注意下さい。

また、入居者の感覚からしても、敷金は「最終的に戻ってくるデポジット的なお金」という感覚はありますが、礼金は「大家に払う無駄なお金」くらいの感覚でしかありません。

 

⑤フリーレントを設定しているか確認

フリーレントは、入居者の家賃が、入居後一定期間無料になるという意味です。

フリーレントは基本的に1カ月程度で設定される場合がほとんどです。ただし中には2か月、3か月という物件も存在します。

私がこの業界に入ったころ、なぜわざわざフリーレントをつけるのか?その意味が良くわかりませんでした。それなら、賃料を下げちゃった方が手っ取り早いんでは?という考え方です。

それにはいくつか理由がありました。

  • 賃料を下げてしまうと、売却する際にモロに売却価格に影響が出てしまう。

  • 低い賃料で入居者が住み続けると、今後家賃を上げようにも上げられない。

  • 家賃を下げると、仲介会社への手数料も少なくなってしまう。

などです。なので、賃料を下げるのは最終手段とするのが良いでしょう。なので、まずはフリーレントを1カ月程度つけて入居者の反応を見るのも手です。

 

⑥ADをつけているか確認

ADは広告料という名の仲介会社への特別ボーナスです。例えば、同じような条件の物件2つがあったとしましょう。片方はADが1カ月分、もう片方はAD無し。そうなると、仲介会社は必ずADの付いている方を優先的に紹介します。なぜなら、入居が決まればそのADが貰えるからですね。

ADについては以下の記事を参照ください↓。

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ADは50%(家賃の0.5か月分)から始めて、決まらなければ、徐々に上げていく感じが基本です。もちろん、このADはオーナーさんの全額出費になります。なので、ADをつければつけるほど、仲介会社にとっては非常においしい魅力的な物件となりますが、その反面オーナーさんの持ち出しも増えることになってしまいます。

物件によって様々ですが、平均は100%(家賃の1カ月分)程度でしょう。多いものだと200%(家賃の2か月分)、300%(家賃の3か月分)というものもあります。

 

⑦相場を確認(場合によっては賃料を下げる)

最終的に何をやっても入居者がつかないという場合は、相場よりも賃料設定が高いという場合がほとんどです。相場7万円のところで、10万円で募集をしていても、入居者が付くはずもありません。

ただし、この相場に関しては、空室になってから確認するのではなく、物件を購入する前にしっかりと調べておく必要があります。 そうすることで、想定外の賃料下落を避けることができますし、投資計画もより立てやすくなるからです。

⑤でもお話ししましたが、賃料を下げるのは本当に最終手段です。できるなら、フリーレントやADでなんとか賃料を下げずに入居者を付けるように努力してみましょう。

 

まとめ

マンションが空室になってしまった場合、ほとんどのサラリーマンオーナーさんはどう対処したらいいのかわからず、管理会社頼みになってしまいます。

冒頭でもお話ししましたが、単価の低いワンルームに関して、そこまで一生懸命に空室対策をしてくれる管理会社は稀です。

マンションオーナーとして、賃貸管理の基本構造や、入居の募集方法を事前にしっかりと学んでおくことは自分自身の資産を守る意味で非常に大切なことなのです。

物件の管理に関してご不安、ご心配がございましたら、下記のお問合せフォームよりメールでご相談下さい。

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投資用ワンルームのローンパックに要注意!

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ローンパックって言葉をご存知でしょうか?ワンルームマンション投資を行っている方でもあまり聞きなれない言葉ですよね?ワンルーム業者の業界用語と言った感じですね。先に言っておきますが、これをやる業者は絶対に信用してはいけません。その理由も含めて今回はお話ししていこうと思います。

 

ローンパックって何?

こちらのブログで何度もお話しさせてもらっていますが、投資用ワンルームの業界は提携金融機関制度で成り立っております。

※提携金融機関制度についての意味が分からないという方は過去記事を参照してください。↓

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不動産会社が投資用ワンルームマンションを販売するためには、そのワンルームマンションに融資してくれる金融機関と提携を結ばなければならないわけです。

ただし、その提携を結ぶまでが非常に難しく、会社設立当初から様々な金融機関と提携を結ぶことは基本的にできません。設立と同時に提携を結べるような金融機関もありますが、ほとんどの金融機関は既定の売り上げや、販売手法など厳しく調査の上、提携を結ぶことになります。不動産会社によっては、不祥事やトラブルなどを起こして、金融機関から提携の取り消し処分を受けている会社も非常に多くあります。

ローンパックというのは、金融機関と提携を結べていない不動産会社Aが、既に金融機関と提携している不動産会社Bを使って、物件を売買する手法です。もちろん金融機関にはそのことは内緒です。それを容認してしまうと、提携の意味が無くなってしまいますからね。

簡単に言ってしまうと、金融機関を内緒で使わしてもらう、ってことですね。

なので、不動産会社Aから営業を受けていたとしても、売買契約書上は不動産会社Bとの契約になりますので、不動産会社Aの名前はどこにもでてきません。

なので、不動産会社Aと不動産会社Bがグルにならない限り、この手法は成立しません。

 

ローンパックを受ける業者はリスクが高い。

ローンパックを受ける業者とは今回の事例で言うなら、不動産会社Bのことになります。 

もし、金融機関に不動産会社Aのローンパックの件がバレてしまうと、不動産会社Bとしては、金融機関から提携を打ち切りになるリスクが出てきてしまうからですね。

逆に不動産会社Aにとってのリスクはそこまでありません。金融機関にバレたとしても提携しているわけでもないので、ペナルティの受けようがないんですね。

 

そんなリスクを冒してまで業者Bがローンパックを受ける理由

 最も多い理由が「不良在庫物件を処理する為」でしょう。投資用マンションを売主で販売する為には、自社で物件を仕入れなければなりません。中小の不動産会社であれば、潤沢な資金がある訳ではないので、一回でも仕入れに失敗すると、即倒産、ということもあり得る業界なのです。

ワンルームの業界は上場企業は数えるくらいしかありません。中小企業が非常に多い業界でもあります。

※投資用ワンルーム上場企業一覧はこちらを参照ください。↓

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投資用ワンルーム資本金1憶以上の会社一覧はこちらを参照ください。↓

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また、中小企業でも自社ブランドのマンションを展開しているワンルーム会社は数多くあります。そんな自社ブランドマンションを建築しているデベロッパーに多いのが今回のローンパックなのです。

ワンルームのデベロッパーはマンションを建築するだけでなく、ほとんどの会社が自社の営業部隊でその自社マンションを販売していきます。もちろん直ぐに買い手が見つかって完売御礼なんてこともあるでしょうが、毎回そういう訳にはいきませんよね。

当然売れ行きの悪いマンションも出てくるわけです。では売れ行きの悪いマンションはどうなるか?不良在庫になってしまいます。しかも、築一年以上経過すると、金融機関からの新築での融資評価が受けられなくなってしまいますから、融資金利も中古扱いになり上昇してしまいます。要は、ますます売りにくい状況になってしまう訳です。

そうなる前に、デベロッパーとしては物件をさばきたいわけです。でも、自社でさばききれない。そんな時にローンパックが使われる訳ですね。

物件をさばけないと、自社で決済しなければならず、一度に大量の決済資金(お金)が出て行くことになります。

そのお金が事前に準備できていればいいですが、そうじゃない場合はどうでしょう。資金ショートに陥ってしまいますね。

そうなるくらいならば、多少のリスクを背負ってでもローンパックを受けて、在庫を処分しよう!ってなる訳です。

もちろんそれ以外の理由もあるかもしれませんが、理由はどうあれ、ローンパックをするということは、すなわち金融機関を欺くことと同義です。

そんな行為をする業者がまともなハズがありません。する側も受ける側も同罪であります。こういった話が出た時点でその業者との取引は絶対にしてはいけません。

 

ローンパックの見分け方

投資用マンションの話を初めて聞く場合だと、ローンパックを見分けるのは非常に難しいです。営業マンからもっともらしいことを言われると信用してしまいますからね。

もっとも簡単な見分け方としましては、「最初に営業をしてきた会社が売買契約書上にしっかりと記載されているかどうか」です。

もし、営業してきた会社が売買契約書上に売主として一切出てこない場合は、今回のローンパックを疑って下さい。(販売代理等の場合はしっかりと売買契約書上にその旨明記されます)

 

まとめ

投資マンション業界は新規参入障壁が低いので、その分モラルやコンプライアンス意識の低い業者も非常に多く見受けられます。強引な電話営業をする会社も未だに跡を絶ちません。売れれば何でもアリな部分も多いです。その代表例の1つが今回のローンパックなのであります。

※電話営業が無くならない理由は過去の記事を参照してください。↓www.tokyo-1r.com

ローンパックで物件を買わされた!または、業者から提案を受けていて、ローンパックなのか否か判断がつかない、などの場合はお問合せ頂けましたら、個別でセカンドオピニオンとしての意見をお話しさせていただきます。くれぐれも投資マンションの営業マンの話を鵜呑みにしないよう注意してくださいね。

 

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投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

 

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ワンルームマンションの販売をしていてたまにお客様からご指摘を受ける点があります。それは「利回り」についてですね。このブログでも過去に「利回り」について記載させていただきました。

※利回りの意味が分からない、という方は以下の過去記事をご一読下さい。↓

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都内の投資用ワンルームの利回りは4~6%程度

現状、都内の新築ワンルームの平均利回りは4%程度です。中古でも築浅だと5~6%程度じゃないでしょうか?利回りに関していえば、中古も新築もそんなに大差ありません。

で、この利回りの話をするとたまに受ける指摘なんですが、

「利回りたったの5%(年間100万の家賃収入)なの?ってことは2000万の物件買って、回収するのに20年もかかるじゃん!そこから(20年後から)利益がでるんでしょ??ちょっと長すぎるよ!」

みたいな人です。確かに考え方は間違ってないんですよ。

例えば2000万円の現金一括で物件を購入して、そこから年間100万円の家賃収入を得ることになる訳ですから、一旦手元から2000万円が無くなって、そこから毎年100万ずつ20年かけて当初の2000万を回収していくイメージなんですよね。

はい。たしかにその通りです。ただし、この考え方には大きな見落としが存在します。

それが「含み資産(売却価値)」です。

投資用ワンルームにおける「含み資産(売却価値)」

今回はあくまでワンルームを購入しているんです。なので、将来その物件そのものを売却すれば、その時代の相場に合わせた値段が付くわけですね。

ここで非常に難しいのが、じゃあ何年後にいくらで売れるんだ?ということです。

はっきりとした明確な数字は誰にも分かりません。安くなることもあれば、高くなることもあるでしょう。ただし、株などと違って、価格が0円になってしまうという可能性は極めて低いと言えるのではないでしょうか?

想像できますか?都内の不動産が0円で取引され、みんな家賃はかからない。家はただで手に入る。そんな話はあり得ませんよね。

では実際にシュミレーションしてみていきましょう。

含み資産(売却価値)シュミレーション

 前提条件として、以下の条件でシュミレーションしています。

  • 物件価格は2000万を現金で購入。
  • 家賃収入は年間100万(20年間変動なし)。
  • 売却価値は1年目、定価2000万の80%である1600万に設定。そこから2年目以降年間30万ずつ売却価値が減少するように設定。
  • 20年後の処分価値は1030万に設定(定価2000万の約半分程度に)。

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1年目を見てみましょう。2000万円を出して物件を購入し、1年後に売却すると、値段が1600万になってしまっているので、400万円の損失がでます。ただし、1年間の家賃収入100万円を得ているので、その400万の損失から100万の家賃収入分を差し引いて、1年目の売却時の損益収支はマイナス300万となります。

 

考え方で損益分岐点が変わってくる

上記の計算でいくと、損益分岐点は6年後ということになりますね。

この含み資産(売却価値)の考え方を視野にいれないのであれば、2000万を投資して、年間100万ずつ20年で2000万を回収ということになり、損益分岐点は20年後ということになります。

このように考え方1つで、損益分岐点が異なってくるのですね。

ただし、先ほども言いましたように、物件の売却価値を視野に入れずに0円と見積もるのは、あまりに非合理的であります。

確かにワンルームマンション投資は元本保証のような商品ではありませんが、ワンルーム価格に関しては、バブル以降非常に安定して推移しております。

また、世界的な不況となったリーマンショック時も価格の変動幅が非常に少なく、改めて不景気に強い商品であると証明されました。

平均価格の推移については以下の過去記事を参照してください。↓

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まとめ

ネット上には利回りは高ければ高いほどいい!不動産の投資をするなら利回り10%以上のものが良い!など様々なことが書かれてありますが、この含み資産(売却価値)についてかいてある記事は意外と少ないです。確かに高利回りほど資金回収率は良いですが、その分リスクも比例して高くなります。リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります。※リスクとリターンの詳細は以下記事をご参照ください。↓

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また、高利回りになると物件も郊外、地方へとシフトしていきます。そうなれば、価格の維持率も首都圏に比べると格段に低くなるでしょう。そうなると、含み資産(売却価値)の予想も非常に立てずらくなってきます。

高い利回りのみで物件を選ぶのではなく、4~6%程度の利回りで、含み資産(売却価値)を視野に入れれば、選ぶ物件の幅も広がってくるのではないでしょうか。

 

マンション投資(不動産)の電話勧誘が無くならない3つの理由。

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職場や、自宅、携帯電話にマンション経営しませんか?という電話がかかってきたご経験のある方は多いのではないでしょうか??

また、公務員の方々にとっては、不動産の勧誘電話は日常茶飯事のことと存じます。最近ではネットの普及により、様々な手口や対処法などが分かるので、突然かかってきた勧誘電話に応対する方も少なくなってきているのではないでしょうか。

ただし、今でも名簿屋から入手した名簿を使って電話する業者も多くあり、そして、そういった業者にアポイントを取られて、その業者から物件を購入しているお客様もいるのが事実であります。

 

①意外にも成約率は高い。

私も過去に電話営業をしていた時期がありますので、経験からお話しさせていただきます。一般的に電話営業は非効率的だ、などといわれることも多いですが、確かにおっしゃる通りです。ただし、投資マンションの場合は扱う単価・利益が非常に大きいので、月に1件でも決まれば会社にとっては大幅なプラスなわけですね。たった月に1件かよ!と思われるかもしれませんが、投資マンションで月に1件コンスタントに売るのは、なかなかやり手の営業マンの部類に入ります。下を見ればきりがありませんが、平気で1年売れてません・・・なんていう人もいる世界なのです。

 

一日の電話は何本くらいするの?

業界用語で「打電数」などと言いますが、要は電話を一日に何回掛けたか?という数のことですね。一日に掛けられる電話数はおおよそ数は決まってます。もう10年も前の話ですが、私の場合は1日500回程度の電話が通常値でした。で、実際に本人と通話できるのが、10%~20%程度なので、一日50~100人程度の人と直接話しができるわけです。

で、その中で何人がアポに繋がるのか?というと、答えは0人です。投資マンションの電話勧誘からのアポ取りは、数ある商品の中でも最高峰に難しいと言っても過言ではないでしょう。なんせ単価がずば抜けてますから。なので、丸一日電話してもアポが取れない!なんてことはザラにあります。

 

じゃあ月に何件アポが取れるの?

大体月に3件~5件程度です。もちろん人によって差は出ますので、一概には言えませんが、大体こんな程度だと思います。

 

で、契約はどのくらいの確率なの?

契約率は20%~30%程度です。つまり、実際にアポを取って直接お客さんと会えれば3人~5人に1人は契約になる計算なのです。これは、実際にアポに行った営業マンの商談力にも左右されるので、一概には言えません。あくまで昔の私の経験則です。

 

つまり・・一日500回電話することで、月に3~5件程度のアポが取れて、自動的に毎月1件の契約が取れるという仕組みですね。

 

②誰でもどこでもできる

電話営業は基本的に誰でもできる仕事です。直接お客様と会う訳ではないので、見た目も関係ありませんし、資格も学歴も必要ありません。尚且つ、場所はどこでもできます。立派なオフィスでも、ワンルームマンションの一室でも外にいても、電話営業は可能です。電話と名簿と人さえいれば、すぐにでも営業を始めることができるのです。

難しい業務でもないので、人員確保も容易です。

 

③コストが安い

電話営業では毎通話ごとにお金がかかるイメージをお持ちかもしれませんが、ほとんどの会社がIP電話(050から始まる電話)を使って電話営業しているので、通話料金が定額又は一律なので、思ったほど通話コストもかかりません。

また、受話器を設置するだけなので、導入コストも格安ですみます。わざわざ豪華なテナントを借りる必要も無いので、事務机が置けるスペースさえ確保できればどこでも営業できるわけですね。

 

まとめ

電話営業はコストも思ったほどかからず、誰でもできる業務であるのに対して、1件あたりの不動産の販売単価が大きいため、月に1本売れればその元が取れてしまうという構造になっています。

なので、その1本の契約を出すために、毎日毎日数百件という電話をする行為は、一見「非効率的」に見えますが、実は「効率的」だったりもするんですね。

もちろん上記の確率は人によっても変わるので、一概に「電話営業は効率的だ!」と言うことはできませんが、電話営業がかかってくるということは、そもそもそういった電話勧誘で投資マンションを購入する人が存在するから、という裏付けでもあるのです。

 

※マンション投資の電話勧誘にお悩みの方はこちらをご参照下さい↓

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顧客がローンを支払えなくなったら、不動産販売会社はどんな責任を負うのか?

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ワンルームマンション投資は数千万単位でお金を借りて投資するのが一般的です。以前にこのブログで記載させていただきましたが、実際に借り入れをしてマンション投資をスタートし、支払い不能になってしまった人のお話しをさせていただきました。※以下詳細↓。

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では、その物件を販売した会社はどのような責任を負うことになるのでしょうか?

自宅を販売している不動産会社であれば、責任追及はほぼ無い。

一般的な不動産会社さんですね。自宅のローンに関しては、提携金融機関制度はほぼ関係ないと思っていいでしょう(一部例外もあり)。なので、基本的には販売会社への責任追及はありません。

一般的な住宅ローンはどの販売会社・仲介会社であっても持ち込み可能となりますので、基本的にお客さんのローン支払いができなくなった場合(債務不履行)は、業者に対しての責任追及はありません。

 

投資マンションを販売している不動産会社への責任追及は厳しい。

過去に何度もお話ししておりますが、投資用マンション業界は「提携金融機関制度」をとっている金融機関が多いです。

※「提携金融機関制度」については過去記事を参照してください。↓

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なので、ある種その投資マンション販売会社との信用で提携していると言っても過言ではありません。なので、お客様がローン支払いを遅延したり、債務不履行に陥ったりすると、販売会社としての責任を金融機関から追及されることになる訳ですね。

どこの金融機関とは言えませんが、顧客の債務不履行(ローン支払い不能など)があった場合に、販売会社に対して、残債で物件を買い取れ!!ということもザラにある話です。そうなると、販売会社(売主)で投資物件を販売するということは、そういった顧客のデフォルトリスクも勘案しなければならないのです。ただし、仲介であればこのようなことはありません。責任追及度合いは売主に比べると格段に低いです。

 

デフォルトしたお客さんの物件を販売会社が買取。それができないと・・・。

場合によっては、提携の打ち切りとなります。こうなると、今後どんなに属性の良いお客様であっても、その金融機関を使った提案ができなくなってしまう訳ですね。過去記事にも記載しましたが、投資用マンション販売会社にとって、「提携金融機関」は生命線であります。なのでその提携が打ち切られるということは、融資を使った投資物件の販売ができなくなってしまうことを意味します。

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投資マンションの売主はメリットもあるがデメリットもある。

一般的に、物件を売主として販売する際の業者側のメリットは利益を大きく取れるところですね。ただし、あまりに相場からかけ離れた条件(高い金額)で物件を販売してしまうと、お客様が債務不履行(ローン支払い不能)になった場合に、その高い金額の物件を販売会社が買取をしなければならない可能性が出てくるので、メリットとデメリットが表裏一体となっている仕組みです。

ただし、金融機関も物件の評価を行うので、不動産会社の言い値の価格設定ができるわけではありません。基本的には、金融機関の融資評価が物件価格の基準となります。

金融機関の融資評価については過去の記事を参照ください。↓

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まとめ

まともな会社であれば、顧客に対して過度に買い増しを進め続けるようなことはしません。投資用ワンルームマンションは、複数件持って運用することで、リスクヘッジ(リスク分散)となる場合もありますが、その分借り入れが増え、不動産に資産のバランスが偏ってしまうことにもつながります

昨今のようなマイナス金利状況下では、低金利で借り入れをして、実物の不動産に投資をするのは非常に効率的ではありますが、年収に対しての借入総額でレバレッジをかけすぎるのは危険と言わざるを得ません。

持てるだけ持ちましょう!などという無責任な営業マンの言葉を鵜呑みにしないようにご注意下さい

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