ワンルームマンション投資で「駅徒歩10分以内」の立地・物件を選ぶべき理由

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冒頭の題名にある通りですが、結論を言ってしまうと、「金融機関からの融資が受けにくくなるから」です。

以前に2つの記事を書きましたが、その時の理由も「金融機関からの融資が受けにくなるから」と記載しております。(以前の2つの記事は以下に記載しておきますね。)

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入居者からの視点で見たときには、当然駅に近い方がいいかもしれませんね。ただし、そんなことは誰でもわかっていることなので、敢えてそんな情報をここに書く必要性はありませんので割愛します。

 

ワンルームマンション投資は融資がカナメです。

 

本日は「最寄駅からの徒歩分数」について入居者基準ではなく、金融機関基準で記載していこうと思います。

徒歩10分を超える途端に融資が厳しくなる。

徒歩10分以内であれば、そこまで融資評価に影響はありません。これが1分多くなり、例えば最寄り駅まで徒歩11分などになってしまうと、融資を受けられる金融機関が一気に減ります。

 

ちなみにイオンなどは徒歩11分になるとほとんど融資をしてくれなくなります(例外もありますが)。

また、オリックスにしてもSBJにしても徒歩10分を超えると、ローン評価が落ちてしまいます。

 

ただし、新築時は比較的融資を出してくれやすい。

新築ワンルームの販売時はオリックスもイオンも徒歩10分越えの物件であったとしてもフルローンの融資を出してくれたりもします。

 

これこそが話をややこしくしてしまう元凶なのです。

そもそも10分越えは融資しない!と明確に線引きがあればいいのですが・・・。

 

分かりやすく言うと、「新築時なら10分越えもOK。中古になると10分越えは厳しく見ます!」みたいな感じですね。

 

なので、新築のワンルームで「最寄りから徒歩11分」みたいな物件をオリックスやイオンを使って購入してしまう可能性も十分にあり得るわけですね。ご注意下さい。

 

将来的にその物件を売却することになったとしましょう。ちなみに売却する際に仲介か買取かという問題はありますが、投資用のワンルームはこちらの理由により専門業者への買取をお勧め致します。

 

当然、買取業社はその物件をエンドユーザーに転売するわけですが、その際に、この物件が金融機関からどの程度の評価(ローンが組めるか)を受けられるのか、評価出しを行います。

 

徒歩10分越え物件は買取業者が転売する際に販売しづらい。

ちなみに、ワンルームを売却するにあたって、買取業者としては「その物件がオリックス銀行から融資評価がどのくらい受けられるのか?」という基準が非常に大切になってくるのは過去記事で記載した通りであります(その理由はこちらの記事で紹介しております)。

 

オリックス銀行の中古ワンルームへの融資基準として「最寄りから徒歩1~10分」と「最寄駅から徒歩11分以上」で融資評価に大きく差が出てきてしまうんですね。

 

買い取った物件を転売する際に、買取業者としてはより高い値段で販売したいと思いますよね。

 

例えば2000万で仕入れて、2500万で売却しようとする場合に、金融機関からの融資がそもそも2000万円しか受けられない物件だと、販売する際に凄く大変ですよね。

何故かというと、頭金として500万をだせる人にしか販売できなくなるわけですか、販路が一気に狭まりますよね。

 

それが例えば2500万円のフルローンを組めるとなったらどうでしょう?現金を持ってない人にも販売することが可能になりますよね。

そうなれば販路も広がりますし、業者としても売りやすく、お客様も買いやすいわけです。

 

要するに、徒歩10分越え物件は融資がつきにくいから、将来売却しようと思った時に、評価が下がるので売りずらい。

 

ということですね。

 

徒歩10分越えの物件は「現金買い」ならありかも

上でも説明した通り、中古であれば徒歩10分越えの物件になると、そもそも融資を受けて物件を買いにくい状況になるかと思います。

 

逆に言えば、そういった「徒歩11分越え」の物件は安めで手に入れられるというメリットもあったりします。

 

融資が受けられないとなれば、現金買いのみとなりますので、購入者層が一気に狭まり、割安な価格で手に入れられる可能性も大きくなります。

 

そういった意味で、現金のある方であれば、意図的に徒歩分数の遠めの物件を購入するという選択もありかもしれませんね。

 

ただし、一般的な会社員の方が融資を受けてワンルームを購入する場合には「徒歩10分越え物件」はお勧めできません。

 

営業マンから進められるがままに物件を購入しないように注意してください。

 

ネットで稼ぐアフィリエイターこそ不動産投資を始めるべき!その理由とは?

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最近では大手企業も、どんどん副業を認めるような時代になってきていますね。(※ちなみに良く受ける質問ですが、ワンルームマンション投資は一定規模以内であれば基本的に副業には該当しません。その理由はこちらの記事を参照してください。)

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そんな中でも「ネットで手軽に副業できないかな?」と考える人も多いのではないでしょうか。そんな方たちの多くが興味を抱くのが副業の王道とも言われる「アフィリエイト」です。

 

アフィリエイトとは

そもそもアフィリエイトが分からない方のために。

アフィリエイト(Affiliate)の言葉は、「加入する・提携する・関係する」といった意味を持っています。ここでは「提携する」がいちばんイメージとして当てはまるでしょう。

アフィリエイトは、「成功報酬型広告」とも言われ、例えばあなたがある企業の商品を販売したとしたら、その企業からあなたに報酬(成功報酬)が支払われるという広告です。

例えば、A社のPという商品があったとしましょう。A社は、Pを販売してくれたら成功報酬として1件につき100円払うとしています。そこであなたは、このA社の広告を自分のサイトに貼り付けます。そして、あなたのサイトにやってきた訪問者がその広告に惹かれPを購入した場合、あなたに100円が支払われるのです。

アフィリエイトには、企業にとっては商品を宣伝して売ってもらえるという利点があり、あなたには収入を得られるという利点があります。

2/2 アフィリエイトとは? 初心者の疑問に答えます [アフィリエイト] All About

簡単に言えば広告収入ってやつですね。自分のブログやHPを作って、そこに企業のアフィリエイト広告を貼って、その企業の商品やサービスに興味を持った人が、その広告をクリックして商品を購入したり、サービスを受けたりすると、その代金の一部が広告主(アフィリエイター)に入ってくるという仕組みです。

 

HPやブログなどの内容が良ければ、毎日何もせずとも一定数の報酬が自然発生的に入ってきます。いわゆる不労所得というやつですね。

 

ネットでお金を稼ぐというと少し怪しいイメージをお持ちになる方も多いかと思います。中には毎月○○○万必ず稼げる!!といった詐欺まがいの情報商材を購入してしまい、全く結果が出ずに嫌な思いをした方もいらっしゃるでしょう。

 

ただし、普通にアフィリエイトを始めるのであれば費用はほとんどかかりません。かかったとしても毎月のサーバー代金やドメイン代金くらいで毎月数千円もあれば余裕で運営できます。

 

中にはこのアフィリエイトで毎月数百万、数千万稼ぐような「アフィリエイター」と呼ばれる人も存在します。もちろんそれだけ稼ぐと、副業の枠を超えて専業になられる人も増えてきます。現に私からマンションを購入いただいたお客様で、会社員時代に副業でアフィリエイトを始めて、会社を辞めてアフィリエイターになった方も多くいらっしゃいます。

 

皆さんに共通されているのは専業のアフィリエイターになってさらに投資不動産購入に意欲的になっていることです。前置きが長くなってしまいましたが。今日はその理由についてお話ししています。

 

今の収入がいつまで続くのか心配

冒頭でアフィリエイト収入は不労所得であるとお伝えしましたが、正確に言えば不労所得のようで不労所得ではありません。なぜかというと、その仕組みを作るために時間と労力を費やさなければならないからです。

 

強力なコンテンツを揃えたHPやブログを作成するためにはそれなりの労力がかかります。むしろ寝る間を惜しんで会社員よりもよっぽど長い時間働いている方が多いです。

アフィリエイトは仕組みを作ってそれで終わりではありません。新しい情報は常に更新しなければならないので、メンテナンスも必要になります。

 

また、新規の記事やコンテンツを定期的に作成していかないと、SEOも弱くなってしまいます。

 

時に、サイトやブログ自体がペナルティを受けて、一気に検索順位が下がってしまうリスクも存在します。

 

そうなると一気に収入も激減するわけですね。言い方は大げさかもしれませんが、常にそういった危機感と隣り合わせで毎日過ごさなければなりません。

 

そんな中で「毎月少なくてもいいから安定的に収入を生んでくれるものはないかな」と考えるのは自然な流れですよね。そこで皆さん不動産投資(マンション投資)に行きつくわけですね。

 

まとまった現金の運用先として

まとまった現金を短期間で稼ぐと、今度はその現金の運用先を考えます。本業(アフィリエイト)の邪魔にならず、放っておいても継続的に且つ安定的に収入が入ってくるものといったら不動産投資くらいでしょう。

 

会社を辞めて自営になると不動産投資の融資を受けるのは厳しくなってしまいますので、現金一括購入が大前提になります。

 

区分のワンルームマンションであれば、数百万から購入できます。都心に近づけば利回りも下がってしまいますが(その理由はこちらの記事をお読みください)、その分継続的且つ安定的に家賃収入を受け取ることができるようになります。

 

都心部のワンルームマンション投資は「東京に住む」という単身者の居住ニーズに投資するものです。つまり、東京から単身者がいなくならない限りは半永久的に需要はあり続けると考えることもできます。

もちろん物件数が過剰に増えて、需給バランスが崩れるようなことがあれば、話は別ですが・・・。ただし、そうなる可能性は非常に低いです。その理由は以下の記事を参照してください。

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現金購入であれば、ローンのように与信枠という考え方も無いので、現金の続く限り物件を購入していけます。

 

現金購入物件を担保にローンを使って次の物件購入も

現金購入の物件は銀行の抵当権がついていないので、金融機関からは丸々資産としてカウントしてもらえます。そういった物件を複数所有していれば、それを担保にして、与信枠を自らの手で作り出し、新規物件を購入する際の融資を引き出すことができるようになります。

 

つまり、今までは現金でしか物件を購入できなかったのに、融資を使って物件を購入できるようになるわけです。

 

融資を受けるわけですから、手もとから出ていく現金も少なくてすみます。しかも、いままで現金一括で所有してきた無借金の不動産達がありますから、その収入を金融機関への繰り上げ返済へと回しながら、融資を受け次の物件へ・・・とこれを繰り返すことにより、複利の力を使って、雪だるま式に資産を増やすことが可能となるのです。複利運用については以下の過去記事をお読みください。

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区分ワンルームマンションを買い足していくにあたって、「使える現金が多い」というのはそれだけで物凄いアドバンテージになるのです。

 

収入の安定が精神の安定へ 

先ほども言いましたが、都心のワンルームマンションは非常に需要が安定しております。だからこそ利回りもそこまで高くはありませんが、その分継続的且つ安定的に家賃収入を受け取っていくことが可能となります。

 

マンション投資はまさに不労所得です。アフィリエイトの場合は手間や時間がかかりますが、不動産は物件を選んで、購入し、あとはひたすら放置で構いません。というかそもそもやることがありませんから。管理は業者にやらせればいいですしね。

 

複数の収入口を作ることで、万が一の際にはリスクヘッジにもなります。また、「いつ収入が途絶えるか」という危機感からも解放されます。

 

以上の理由からアフィリエイトで稼ぐ方々にこそ、区分ワンルームマンションをお勧めしたいですね。

 

 

 

 

 

スルガ系一棟業者!区分ワンルーム業者へ転身も?

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題名の通り、スルガ系の一棟業者が区分ワンルーム業者へと転身しているパターンが最近非常に多くなってきているようです。

「スルガ系の一棟業者」というワードにピンと来ていない方は、以下の記事を先ずは順番にご覧になってください。

 

①スルガ系業者による、地方一棟、シェアハウス問題について

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②スルガ銀行系一棟業者が業績不振に陥っているようです。

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一棟業者はスルガ銀行の融資を受けられない為、売るものが無い。

もっと正確に言うと、不動産投資市場に売り物件はたくさんありますが、「融資を引き出せないので、販売が難しくなってきている」と言ったほうが正しいかもしれません。

 

上記の過去記事を読んでもらえれば分かりますが、一棟物件は価格も大きくほとんどの購入者が融資を利用して物件を購入します。

 

当然、金融機関もその物件に抵当権をつけて融資をするわけなので、しっかりと物件自体の査定も行います。

 

ということは、購入者自身の与信(属性)に全く問題が無くても、物件自体がNG(物件評価がNG)で融資を受けられない、というパターンもあります。

 

特にメガバンクなどから融資を受けようと思うと、その物件評価も非常に厳しく、また、購入者属性もさらに厳しく見られます。

 

そのような厳しい評価を通過できるような物件が市場にゴロゴロ転がっているハズもありません。

 

そこで、活躍していたのがスルガ銀行なのであります。

 

融資スピードも非常に早く、物件評価も非常に甘い。尚且つ購入者属性もメガバンクに比べれば、甘めに見てくれる。また、評価も高めに出してくれるので、実質オーバーローンやフルローンも可能な状況だったのです。

 

つまりは自己資金の無い人でも、ある程度の属性があれば、融資を受けて一棟の経営をすることが可能だったのです。

 

そんな折、シェアハウス問題により、スルガ銀行の融資が実質ストップ状況になってしまいました。

 

こうなると、いままで、スルガ銀行の融資に頼って物件を販売していた三為業者さんたちは売る物件はあっても、融資付けができないので、一気に販路が狭まってしまうのです。

 

販路が狭まるというのは、融資が受けられない為、現金客を相手に売買するしかなくなってしまうということです。スルガ系の一棟専門業者にとっては致命的なダメージとなります。

 

そんな一棟業者が次に目を付けたのが新築ワンルーム

新築の区分ワンルームは販売業者の利益も大きいので、スルガ系一棟業者が区分業界に算入してきているようです。

 

ただし、区分ワンルームは一棟とは違い、提携金融機関からの持ち込みが基本となります。一棟の実績によってはすぐさま提携を結べるような業者もあるかもしれませんが、なかなかそうもいかないでしょう。

 

そうなると、基本的にSBJ銀行とARUHI(アルヒ)などの金融機関を使った提案が主になってくるかと思います。このブログで何度か注意喚起していますが、上記2つの金融機関から区分ワンルームの提案を受けたときは要注意です。その理由は以下の2つの記事を参照してください。

 

 ①SBJ銀行について

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②アルヒ(ARUHI)について

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若しくはローンパックですね。ローンパックは聞きなれない方も多いかもしれませんが、簡単に言うと金融機関を騙して、融資を引き出す悪い手口です。以下詳細です。

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ローンパックは販売不振のワンルームデベロッパーやワンルーム販社がやっています。自社で販売する力があれば、ローンパックなどというリスクを犯すはずもありません。

 

営業してきた会社と、実際の売買契約を結ぶ会社が異なる場合はこのローンパックの可能性も考えられます。判断が難しい場合は別途HPのお問合せ窓口よりお問合せ下さい。

 

新築ワンルームを検討するなら必ず中古も検討しましょう

新築のワンルームは販売業者によって、購入後のお客様の印象が驚くほど異なります。

しっかりとした目的意識(なぜ自分がワンルームマンション投資するのか?なぜ新築でなければいけないのか?)を持った中で、その目的と合致した新築物件の提案とフォローがしっかり出来る業者を選ぶ必要があります。

 

向こう数年間の節税効果を収支に組み込んで、収支はプラスで回りますよ!といった半分詐欺のような営業をしている会社も未だに多く見受けられますのでご注意下さい。

また、新築のワンルームを検討する場合は、必ず中古物件の提案も選択肢に入れてください。

 

ネット上に見られる、ワンルームマンション投資のトラブル事例のほとんどが「知らなかったため」に起こっています。

 

確かにほとんどの方が専門家ではない為、ワンルームマンション投資に関する全ての情報を収集することは難しいでしょう。ただし、自分自身で全く調べもせずに全部を業者任せにするほど危険なことはありません。

 

現にスルガ銀行のシェアハウス問題の根本の原因はまさにコレです。また、家賃保証(サブリース)におけるトラブルの根本の原因も同じです。

 

前回の記事でもお話ししましたが、基本的に家賃保証(サブリース)はお勧めできません。その理由は以下の記事を参照してください。

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まとめ

同じ不動産投資ではありますが、一棟と区分では販売方法にかなりギャップがあります。

いままで一棟物件をメインで販売してきた会社さんがいきなり新築の区分ワンルームを販売するとなると苦戦を強いられるでしょう。

 

そうなれば、会社によっては強引な販売手法になったり、半分騙して売るような手法も今後出てくるでしょう(もちろん真っ当にやっている業者さんもいますが)。

 

そんな会社に騙されないようにするには「ワンルームマンション投資における最低限の知識」が必要となりますので、このブログがその一助となれば幸いです。

 

そのかいあってか、最近はセカンドオピニオンのお問合せを非常に多くいただき大変光栄に思っております。

  • ワンルーム業者から提案を受けているが、いまいち信用できない。
  • これがベストな提案なのか分からない。
  • 誰に聞いたらいいか分からない。
  • 何かアドバイスが欲しい。

等、上記に1つでも当てはまる方はお問合せフォームよりその旨を記載してお問合せ下さい。

 

 

 

 

 

ワンルームマンション投資/売却・借り換え時の家賃保証(サブリース)トラブルと解決方法

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借り換えや売却の際に家賃保証であるが故に起こるトラブル相談が非常に多いです。

区分のワンルームマンション投資を行っているサラリーマン大家さんは、家賃保証(サブリース)契約を結んでいる方も非常に多いのではないでしょうか?

なぜサブリースを選ぶのかと言えば、空室時のリスクヘッジの為なのでしょうが、実はそのリスクを回避するために契約した家賃保証(サブリース)契約そのものがトラブルの元凶となることも少なくありません。

 

以前にも似たような記事を記載しましたが、家賃保証のトラブルは大きく分けて4つです。

家賃保証の4大トラブル

  1. 保証賃料の減額
  2. 管理会社都合の一方的な解約
  3. こちらから解約しようとすると多額の違約金
  4. 実際の貸し出し賃料の分かる書類を出してもらえない(転貸先の実際の賃貸借契約書)

1,2,に関しては、こちらの記事で具体的な事例を含めてご説明しております。

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3,4,に関しては、こちらの記事で具体的な事例を含めてご説明しております。

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前回の記事で、ワンルームマンションの売却方法や売却に関してのご説明をしましたが、ワンルームを「売却」するには必ず不動産業者に価格査定の見積もりを出してもらわなければなりません。

その見積もりを出すにあたって、「4、実際の貸し出し賃料の分かる書類」が必須となってきます。

過去記事でもお話ししましたが、実はこの書類を準備するハードルが凄く高いんです。ちなみに家賃保証(サブリース)契約の基本的な構図は下記のとおりです。

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図の①でマンションオーナーと賃貸管理会社との間で賃貸借契約を結びます。もちろん賃貸管理会社がそのお部屋に入居するわけではなく、第三者の入居者へそのお部屋を転貸するわけですが、その第三者への転貸にあたって、形式上賃貸管理会社が入居者となるのです。

通常はこの①の契約が家賃保証(サブリース)契約と言われるものです。契約書に書いてある内容としては、大きく分けると次の5つです。

  1. 契約期間(一生ではありません)
  2. 保証賃料減額の旨(一生定額ではありません)
  3. 管理会社の都合でいつでも解約できる旨
  4. オーナー側から解約する場合は違約金を取る旨
  5. 転貸先の情報に関しては開示しなくてよい旨(図でいうなら②)

ですね。このブログを昔からお読みいただいている方であれば、1,2,3,4に関しては周知の事実でしょう。また、5,に関しても過去記事で触れています。

ただし、実際に「売却」や「借り換え」となった場合には、図の②の賃貸管理会社と入居者との賃貸借契約書が必要になってくるのであります(転貸先の賃貸借契約書)。

 

でも、家賃保証契約書には図の②の実際の賃貸借契約書は見せなくても良いことになっている訳です・・・。そうなると、オーナーとしては家賃保証契約書上、転貸先の情報(賃貸借契約書)を取得することが物理的にできないようになってしまいます。

 

そうなると実際の貸出賃料が分からないので、正しい売却査定額ももちろん出ません。借り換えに際しても正しい評価が出せないので、借り換えできなくなってしまいます。

 

転貸先の賃貸借契約書を見せてもらえない場合の対処法

ズバリ、「借り換えするから!」と言ってやりましょう。「売却するから」と言ってしまうと、サブリースを打ち切られるのを回避するため、わざと転貸先の賃貸借契約書を見せないようにする悪質な管理会社も多く存在します。

借り換えであれば、賃貸管理会社も管理を切られる訳ではないので、多少状況を勘案してくれる可能性が高いです。

根性論は言いたくないですが、とにかく管理会社と交渉することが大切です。実際に借り換えできる属性や物件なのに、転貸先の賃貸借契約書類を管理会社が出さないせいで、今後の毎月の収支が大きく変わってくるのですから。

実際にこの方法で、転貸先の賃貸管理契約書を取得されたお客様も多くいらっしゃいます。管理会社と揉めるのはあまり得策ではありませんが、このような状況の場合は仕方無いです。契約書をひっくり返すには、無理を押し通すエネルギーが必要です。

サブリース契約に頼らないマンション投資を

そもそも、サブリース契約自体がおすすめできません。初めて不動産投資に挑戦する方ですと、空室を必要以上に心配される気持ちは良くわかります。

空室を埋めるためにオーナーが出来ることは実はいくつもあります。先ずは下記のため方法を試してみてください。

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そして、最終的には家賃を下げるという手もある訳です。家賃保証(サブリース)契約でも結局は管理会社都合で、なんだかんだと理由をつけて保証賃料を減額される訳ですから、結果は同じです。むしろ、毎月の管理手数料を多く取られ、尚且つ礼金や更新料などの臨時収入も全て管理会社に持っていかれて、挙句売却も非常にしずらくなり、解約するには違約金・・・こんな契約はそもそも結ぶ必要はありません。

 

場所が微妙なら家賃保証をするのも分かりますが、微妙な場所なら賃貸経営をそもそもすべきではありません。

 

やはり、賃貸経営の基本は通常の集金代行契約です。都内のワンルームで家賃保証契約を結ばれている方は、実際に自分のお部屋がいくらで貸しに出されているのかをしっかり把握し、一体いくら管理会社に収入が入っているのかをこの機会にしっかりと理解しておきましょう。

 

投資用ワンルームマンションの売却方法・必要書類・費用について

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ワンルームマンションの購入について詳しく記載しているHPは多いですが、ワンルームマンションの売却になると途端にネット情報が少なくなってしまいます。

「どんなことがあっても投資用のワンルームマンションを生涯所有し続けるんだ!」という方はこちらのページは飛ばしてください。

今回はそんな投資用のワンルームマンションの売却方法や手続き、またそれに伴う必要書類から費用までを記載していこうと思います。

仲介会社or買取会社を選定する

オーナーさんは不動産を売却するにあたって2つの取引形態のいずれかを選ぶことになります。仲介で売却するのか、それとも買取業者に売却するのか?という問題ですね。

そこについてはこちらの過去記事でご説明しておりますので、ご一読下さい。

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一般的には仲介の方が高値で売れるとされておりますが、今回は投資用のワンルームマンションです。特殊なんです。

なので、その常識に当てはまらないパターンも多く存在するのがまた面白いところでもありますね。

 

一般的な仲介のメリット・デメリット

では、実際に仲介で物件を売却する際の一般的なメリットとデメリットを考えていきましょう。

メリット
  • 単純に売りたい金額を提示し、実際にその金額で売りに出せる。
  • 一般的に高く売れる場合が多い(ただしワンルームマンションは別)。
デメリット
  • いつ売れるかが分からない。(買う人が出てきて初めて成約)
  • 瑕疵担保責任を負わなければならない。
  • 諸経費が多くかかる(仲介手数料など)。

 

一般的な買取のメリット・デメリット

では、実際に買取で物件を売却する際の一般的なメリット・デメリットを考えていきましょう。

メリット
  • 直ぐに売却できる(直ぐに現金化可能)。
  • 瑕疵担保責任を負わなくて済む。
  • 売却諸費用が少なくてすむ(仲介手数料が不要)。
デメリット
  • 売りたい金額で売れない。業者の査定額になる。(ただしワンルームは別)

このようにまとめることができます。オーナーにとって楽なのは買取でしょうね。ただし、希望価格での売却ができない可能性もあるので、事前の買取査定を業者に見積もりしてもらいましょう。

 

こちらの過去記事でも話しましたが、一般的に投資用のワンルームであれば仲介よりも買取の方が費用対効果良く売却できる場合も多いです。ネット上では仲介が正解かのように記載してある記事が多いですが、売却物件がワンルームであれば、買取をお勧めします。

その理由は仲介で物件を購入する側の立場に立って考えると分かりやすいんですが、そもそもワンルームマンションを仲介会社を通して一般のエンドユーザーさんが購入するのは結構難しいんです。

その理由については以下の記事にまとめてありますので、先ずはご一読下さい。

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だからこそ、そのまま業者に買取してもらうことがおすすめなのであります。

 

ワンルームマンション売却時の必要書類一覧

では次にワンルームマンション売却時に必要な書類を見ていきましょう。以下のようにまとめられます。

  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 住民票
  5. 登記済権利書(登記識別情報)
  6. ローン返済表(ローンがある場合は現在の残高把握のため)
  7. マンション購入時の契約書一式(契約書、重要事項説明書、管理規約、パンフレット、図面など
  8. マンションの管理費・修繕積立金の分かる書類(引き落とし口座コピーなど)
  9. 賃貸管理委託契約書or家賃保証契約書(管理会社に管理を委託している場合)
  10. 賃貸借契約書(入居者にお部屋をいくらで貸し出しているのかわかる書類)

全てを直ぐに用意するのは難しいと思います、取り合えずの査定だけであれば、上記の10の書類の内、赤字の5つの書類があれば簡易査定が可能です

お忙しい方も多いかと思いますので、先ずは買取の簡易査定から徐々に売却戦略(仲介or売主)などを決めていくのが良いでしょう。

 

ワンルームマンション売却にかかる費用

それでは次にワンルームマンションを売却する際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

仲介の場合

1,仲介手数料

仲介で物件を売却するには仲介手数料が必ずかかってきます。

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都内の物件であればほとんどが400万以上の価格になるかと思いますので、例えば1000万円の物件が仲介で成約した場合の仲介手数料は

(1000万×3%+6万)×1.08=38,88万円

と計算することができます。

 

2,抵当権抹消費用・住所変更費用など

ワンルームマンションはほとんどの方がローンを組んで購入されていると思います。ローン期間中で売却する際には金融機関の抵当権の抹消を行わなければなりません。

金融機関にもよりますが、基本的には司法書士に抵当権抹消を依頼しますので、司法書士への報酬や抵当権抹消費用または、物件を購入してから住所変更している場合は住所変更費用がかかります。合計3~5万円程度

 

3,印紙代(場合により)

都内のワンルームマンションの売却であれば、おおよそ価格は1000万~5000万の間に落ち着きます。物件を売却する際にはこの価格帯(1000~5000)の物であれば、印紙代が1万円かかります(売買契約書に貼ります)。その1万円を売主、買主で折半するときもありますが、買主に印紙を貼った売買契約書原本を、売主にはそのコピーを渡す場合が多いので、買主にその10000円を請求する場合も多いです。

 

4,金融機関への一括返済手数料(金融機関により)

物件を売却する際には売買代金にて現在借入している金融機関へ一括返済をしなければなりません。その際にはほとんどの金融機関で一括返済手数料がかかってきますので注意が必要です。下記に金融機関別(オリックス、イオン、SBJ、スルガ、ダイヤモンド、ジャックス、楽天)の繰り上げ返済手数料をまとめておきましたので、ご確認ください。

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手数料の高いところだと、残債の2.1%というところもあります。残債が2000万円だとすると42万円になりますので、一括返済手数料もバカになりませんね。

 

5,家賃保証の場合はサブリース解約の為の違約金も

家賃保証(サブリース)の物件の場合は非常に厄介です。その理由はこちらの記事に記載した通りです。

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基本的に物件買取で売却の場合も、仲介で売却の場合も家賃保証(サブリース)を解約して売却するのが一般的であります。

そうなった際に多くの管理会社で、家賃保証解約に差し当たって違約金を請求してくることが多いです。この違約金に関しては管理会社によって千差万別ですが、家賃の数カ月分という管理会社が多いように思います。ご自宅にある家賃保証契約書の解約条項を今一度確認してみましょう。

 

 

買取の場合

特に別途負担費用無し。ただし、サブリースの違約金などに関しては、買取会社との話し合いでどちらが負担するか決める場合も多いです。

単純に査定買取金額からサブリースの違約金分を差し引いてしまえばそれで済むんですけどね。

 

買取でも仲介でも売却益が出た場合は税金がかかる

こちらは直ぐに必要になってくるお金ではないので、頭からぬけてしまう場合もありますので注意してください。

例えば2000万円で購入した物件が10年後に同じ2000万円で売却できた場合、同じ値段なんだから税金なんてかかんないよね?と思われてませんか?実は違うんです。同じ値段でも、場合によっては買った金額より少し安く売却しても税金がかかることもあります。そのからくりは以下の過去記事をお読みください。

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注意点

様々な会社に査定をお願いするのは良いですが、「査定額=売却価格」ではありません。物凄く高い査定が出たりすると要注意です。不動産仲介会社の営業マンは媒介契約(仲介契約)を多く取ってナンボです。

なので、お客様に「私の物件こんなに高く売れるの!?」と一瞬だけサプライズさせて、当然そんな金額で売れるわけもなく、媒介契約後に「この値段じゃ難しいですね」とか言いながら、徐々に徐々に価格を落としていき、相場もしくは相場以下で売却を進めてくるのです。これが仲介の常套手段であります。

 

まとめ 

ワンルームマンションの売却は一般的な自宅の売却と違って、購入者層の購入目的がそもそも異なります。なので、投資用のワンルームマンションと一般的な自宅の売却を同じ土俵で考えるのは少し無理があります。

また、ワンルームをセールスする場合は専門的な知識と専門的なマーケットが必要になります。そんな中で一般的な不動産会社さんにワンルームの売却をお願いしたところで、あまり良い結果が得られないのはご理解頂けるでしょう。

やはりワンルームマンションの売却はワンルーム専門の業者への売却が最も良いと考えます。

 

ご希望であれば、簡単な買取査定もできますので、下記のお問合せフォームより「物件売却」を選択してメール下さい。

docs.google.com

 

 

 

ワンルームマンション投資で総戸数20戸未満の物件を買ってはいけない2つの理由

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前回に引き続き買ってはいけない物件を具体的に紹介していこうと思います。因みに前回の記事では1階のお部屋を買ってはいけない理由をお伝えいたしました。

今回は、マンションの総戸数についての記事を書いていこうと思います。マンションの規模に関しては購入する物件によって様々かと思います。その中でも物件規模を見るにあたり「総戸数」が非常に大事になってきます。

総戸数とはその名の通り、全住戸の数です。なので総戸数30戸であれば、全住戸で30部屋ということですね。

結論から言うと、総戸数が20戸未満の物件はお勧めできません。今日はその理由についてお話ししていこうと思います。

 

総戸数20戸未満の物件は融資を非常に受けづらい。

前回ブログの1階のお部屋を買ってはいけない理由と同じですが、総戸数が20戸未満の物件は非常に融資が受けにくいです。

 

投資用のワンルームマンションに融資をする銀行は非常に限られております。その中でも代表的な金融機関であるオリックス銀行、イオン銀行、東京スター銀行などにおいては、対象物件の総戸数が20戸以上の物件でないと基本的に融資評価が出ません(もちろん例外はありますが)。融資が出たとしても、金利が上がってしまったり、ローン評価が低いので思ったほどローンが組めなかったり(定価2000万のうちローンを1000万しか組めない、など)不利なことが多くなってしまうんですね。

 

でも、そもそも融資を受けづらい物件なら、買おうと思っても買えないから別に問題ないんじゃない??

 

と思われるかもしれませんが、金融機関によっては総戸数に関係なく融資をしてくれるところもあるんですね。そういった総戸数関係なく融資をしてくれるような金融機関を使って総戸数20戸未満の物件を購入してしまうと、その物件を将来売却する際に苦労することになります。

 

投資用のワンルームマンションを自分で住む目的で購入する方はほとんどいません。なので、購入者のほとんどは投資物件としてワンルームマンションを所有することになります。投資用でワンルームマンションを購入する際には以前からブログでお伝えしていいますが、売り主不動産業者の提携金融機関を使用して物件を購入することになります。※提携金融機関についてはこちらの過去記事をご参照ください。

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例えば不動産業者に物件を買い取りしてもらう際の不動産業者の立場を考えてみましょう。業者は買い取った物件を金融機関からどの程度の評価(ローン)がでるのか「評価出し」をします。その評価がどのくらい出るかにもよりますが、当然売却益を乗せて他のお客様に転売することになります。

以前のブログでもお話ししましたが、評価は高く出たほうが、転売する不動産業者も販売しやすいのです。その理由はこちらの過去記事を参照してください。

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買取をして転売する業者は提携金融機関を使って物件を一般のお客様に売却することになりますので、そもそも提携金融機関から融資評価の出ない物件や融資評価の低い物件の買取はしたがりません。

 

それでも売却を!となれば当然相場よりも安い価格でなければ売却できなくなってしまうのです。

 

管理費と修繕積立金が割高になるので収益性が悪い

例えば総戸数30戸のマンションと総戸数15戸のマンションがあったとしましょう。同じRCマンションであれば、戸数に関係なく管理をする上でしなければならない業務(建物管理や建物修繕)は変わりません。

 

総戸数が2倍ほど違ったとしても、将来の大規模修繕にかかる費用などがそれと同じ割合で異なる訳ではありません。つまり、戸数の少ないマンションは管理費と修繕積立金の割合が戸数の多いマンションに比べて割高傾向にあると言えます。

だからこそ、総戸数が最低20戸以上ないと管理費と修繕積立金の割合が高くて採算が合わないと評価されてしまうのです。

 

もちろん優秀な建物管理会社であれば、費用を安く抑えて、区分所有者に負担なく物件を管理していくことも可能なので、「総戸数が少ない物件だから絶対に管理費・修繕積立金が高い」という訳ではありませんので誤解の無いように。

ただし、そもそもの仕組み的に総戸数の少ない物件は管理費と修繕積立金が高くならざるを得ないということは間違いありません。

 

融資する金融機関の立場から見ると、将来、修繕積立や管理費が大きく上昇する可能性の高い物件には融資したくないですよね。また、購入するオーナーさんにとっても毎月の収支が悪くなってしまうので悪影響です。

 

まとめ

一般的に物件の価格と家賃だけを見ていると、今回のような「総戸数」に目を向ける機会も少ないかと思います。

自分自身で何も調べずに営業マンのポジショントークを鵜呑みにしたり、利回りばかりに気を取られて、ババを引かないように注意して下さい。

 

 

 

 

 

 

ワンルームマンション投資で1階の部屋を買ってはいけないたった1つの理由

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投資用ワンルームマンションを購入するにあたって、区分マンションだと何階の物件を購入すればいいのか?という疑問をお持ちになったことはありませんか?

例えば、新築のワンルームなどをデベロッパーから購入する場合は、販売中のお部屋の中から好きなものを自分で選ぶことが可能です(残り最終1部屋などの状況を除き)。

基本的にマンションは上層階に行けば行くほど価格が高くなっております。なので、1階のお部屋に関しては一番価格が安く設定されている場合が多いです。

ただし、よほどの事情が無い限りは1階のお部屋を買ってはいけません。今日はその理由について詳しくお話ししていきます。

 

値段が安いので一見お買い得に見える

冒頭にも書きましたが、1階のお部屋は基本的に価格が一番安く設定されております。当然その分家賃も低く設定されているわけで、お部屋ごとの利回りはほとんど同じになるように価格設定されています(利回りに関してはこちらの記事を参照してください)。なので、毎月の収支プランはどのお部屋も大差ありません。

 

そうなってくると、皆さん「日当たり」や「お部屋の形、広さ」などでどのお部屋にするかを決められる訳ですが、正直言ってしまうと投資用のワンルームは画一的な造りの物件が多いので、あまりお部屋や設備に大差ありません。なので「この部屋がいい!」という風にもなりづらいんですね。

そうなってくると、価格が安い方が組むローン額も少なくてすむので、「じゃあ一番安いから1階でいいか」と安易な考えで1階のお部屋を購入する方も少なくありません。

確かに価格が安いので、いざローンを組むとなった時には、組むローン額が少ない方がリスクが低いと思われるかもしれません。

 

ただし、「価格が相場よりもめちゃめちゃ安い」などの場合を除いて、1階のお部屋はお勧めできません。その理由はたった一つです。

 

1階のお部屋は金融機関の融資を非常に受けづらい

このブログを当初の頃よりお読みいただいている方であれば、ご理解いただいていると思いますが、投資用のワンルームマンションを購入する場合、基本的に売り主の不動産業者の提携金融機関から融資をうけて物件を購入されるパターンがほとんどです。

そもそも仲介で投資用のワンルームを購入する場合には融資を受けることすら難しいという話は以下の過去記事の通りです。

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なので、やはり投資用のワンルームを購入するとなれば、やはり業者の売主物件です。

そして、業者が販売する物件というのは、提携の金融機関からしっかりと融資の評価を受けられる物件なのです。

以下の記事でもお話ししておりますが、投資用マンションの購入基準として「オリックス銀行から融資を受けられる物件なのか否か」という視点が非常に大切なのであります。

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新築物件であれば、1階のお部屋であってもオリックス銀行からの融資評価を受けて物件を購入することもできます。

ただし、それが一旦中古になると、途端にオリックスの1階のお部屋への融資評価が厳しくなるのです。イオン銀行などの関して言えば、1階のお部屋は融資評価すら出しません。

1階の物件でも問題なく融資してくれる金融機関といえばSBJやアルヒといった金融機関になってくるでしょう。

 

こちらの記事でも紹介しておりますが、SBJ銀行やARUHI(アルヒ)は金利が若干高めです。

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オリックスと比べると借り入れ金利差は1%~1.5%程度になります。そうなってくると、オリックス銀行を使って物件を購入する場合とSBJ銀行やARHUHI(アルヒ)を使って物件を購入する場合、その物件の利回りと借入金利との差(イールドギャップ)も1%~1.5%程度出てくることになります。

 

将来物件を売却すると考えたときに、オリックスやイオンで融資評価の出ない物件(1階の物件)を買ってしまうと、業者に買取をしてもらう際に、査定評価が大幅に下がってしまう可能性が出てくるのです。

 

なぜなら、業者側の立場で考えると、仕入れをしても融資を付けられる金融機関が非常に限られてくるので、それは即ち非常に販売しにくい物件ということになってしまうからですね。

 

投資用ワンルームマンションは物件選びも非常に大切ですが、それと同じくらいどの金融機関を使って物件を購入するかも非常に大切なのであります。

そして、提携金融機関で業界が成り立っているので、より金利の低い提携金融機関(オリックス、ダイヤモンドアセット、イオンなど)で融資を受けられる物件なのか否かが大切なポイントとなってくるのです。

 

なので、そういった意味でいうと、「1階のお部屋」は出口戦略(売却)を考えたときに圧倒的に不利になってしまうので、お勧めできません。

尾のように、営業マンの言われるがままに、または適当にお部屋を選んでしまうと、後で後悔することになります。

投資用ワンルームマンションを購入する際は必ず2階以上の物件を検討してください。

 

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